يواجه الأمريكيون القرار بعد أخبار غير متوقعة عن سوق الإسكان

لعقود من الزمن، كانت العقارات واحدة من أكثر الطرق التي يمكن للأميركيين الاعتماد عليها لبناء ثروة طويلة الأجل. فهو يكافئ الصبر، ولا يتطلب سوى جزء صغير من سعر الشراء نقدًا مقدمًا، ويمنح المالكين سيطرة مباشرة على الأصول التي ارتفعت قيمتها تاريخيًا.

أصبح هذا المسار أكثر تعقيدًا في عام 2026. إذ يقترب متوسط ​​سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا من 6.51%، وفقًا لـ فريدي ماكفوق المستوى المنخفض الأخير الذي بلغ 5.98% في أواخر فبراير/شباط، وبدأ نمو الأسعار السريع الذي ميز السوق طيلة قسم كبير من الأعوام الخمسة الماضية في التباطؤ.

وصلت اللقطة الأخيرة يوم الثلاثاء, عندما الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين وذكرت أن مبيعات المنازل المعلقة ارتفعت بنسبة 1.4٪ في أبريل مقارنة بالشهر السابق وكانت أعلى بنسبة 3.2٪ من مستويات العام الماضي. ومع ارتفاع تكاليف الاقتراض وتباطؤ نمو الأسعار، توقع عدد قليل من المشترين زيادة عدد المشترين هذا الربيع، مما جعل الزيادة مفاجئة. ومع ذلك، تظهر الأرقام أدناه أن الارتفاع لا يزال يفقد قوته.

وبعد أيام، في حلقة الجمعة من بودكاست BiggerPocketsتحولت المناقشة إلى طريقة مختلفة لتشغيل رأس المال. قدم ديف ماير، كبير مسؤولي الاستثمار في BiggerPockets، ويل سميث، مضيف برنامج Acquiring Minds podcast، لتوضيح قضية شراء الشركات الصغيرة.

وقال ماير: “لقد ظهر شراء الشركات الصغيرة كبديل شائع، أو، أود أن أقول، مكمل شائع للاستثمار العقاري في السنوات الأخيرة”.

وبالنسبة للأميركيين الذين يملكون رأس المال، فإن هذا يثير سؤالاً حقيقياً: هل نستمر في الاستثمار في العقارات أو استثمار الأموال في الأعمال التجارية بدلاً من ذلك؟

ما تظهره أحدث بيانات الإسكان NAR

ارتفع مؤشر مبيعات المنازل المعلقة، وهو مؤشر تطلعي يتتبع توقيع العقود قبل إغلاق الصفقات، بنسبة 1.4٪ في أبريل وأغلق بنسبة 3.2٪ أعلى من العام الماضي، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

وذكرت ميليسا ديتمان تريسي، في كتابتها لـ NAR، أن الانتعاش فاجأ بعض الاقتصاديين، حيث توقع الكثيرون أن يظل موسم التسوق في الربيع ضعيفًا. وارتفعت معدلات التوظيف التعاقدي بشكل أسرع في الشمال الشرقي، حيث ارتفعت بنحو 7%، حيث استحوذت منطقة بوسطن على معظم القوة الإقليمية.

وروت زوايا أخرى من السوق قصة مماثلة. باعت شركات البناء 7.4% من المنازل الجديدة للأسرة الواحدة في مارس مقارنة بالشهر السابق، وهو رقم كان أيضًا أعلى بنسبة 3.3% من مستويات العام الماضي، وفقًا لـ مكتب الإحصاء الأمريكي بيانات. وتظهر هذه البيانات أن المشترين، على الرغم من الظروف الصعبة، ما زالوا يظهرون.

ما تغير هو وتيرة نمو الأسعار. ارتفعت قيمة المساكن القائمة بنسبة 0.9% فقط على أساس سنوي في أبريل، وهو تباطؤ حاد عن الارتفاع القوي في السنوات الأخيرة. لا تزال الأسعار ثابتة في معظم أنحاء البلاد، حيث سجلت 71٪ من أسواق المترو البالغ عددها 235 التي تتبعها NAR مكاسب في الربع الأول، لكن القفزات الروتينية المكونة من رقمين والتي حددت فترة ما بعد الوباء أصبحت نادرة.

المزيد عن السوق العقاري والاستثمار العقاري:

• يواجه الأمريكيون تحولًا غير متوقع في شراء المنازل بعد أخبار الأربعاء
• التغيير الجديد في سوق العقارات يوفر فرصًا كبيرة للمشترين
• يواجه المشترون فرصًا غير متوقعة بعد التحول الجديد في سوق الإسكان

كما أن الصفقات التي تعتمد على حبس الرهن نادرة أيضًا، حيث تمثل المبيعات المتعثرة 2٪ فقط من نشاط أبريل. ولم تختف المنافسة أيضًا، حيث لا تزال القائمة النموذجية تجتذب ما معدله 2.5 عرضًا.

وخلاصة القول بالنسبة للمستثمرين هي أن السوق لا تزال تتمتع بالمرونة، ولكنها لم تعد تعتمد على ارتفاع قيمة العملة للقيام بالعبء الثقيل. أدى هذا التحول إلى تساؤل عدد أكبر من المشترين عن أفضل مكان لوضع دولار جديد من رأس المال، وفي حلقة BiggerPockets، صور ماير العقارات والشركات الصغيرة كأبناء عمومة قريبين.

وقال ماير: “في صناعتنا، يمكنك شراء العقارات، وتأجيرها، وإدارتها بشكل جيد، وتحقيق الربح وتكرار الأمر”. “الأمر نفسه ينطبق على الشركات الصغيرة. لكن هذه الشركات الصغيرة تشبه العقارات المستأجرة، على الأقل من حيث مقدار التدفق النقدي الذي يمكن أن تولده.”

ماذا يعني شراء شركة بالنسبة للمستثمرين؟

إن البديل الذي طرحه ماير له اسم في دوائر الأعمال: ETA، أو ريادة الأعمال عن طريق الاستحواذ. فبدلاً من إطلاق شركة من العدم، يشتري المشتري شركة لديها بالفعل عملاء وإيرادات وتاريخ.

وقال سميث: “إي تي إيه، ريادة الأعمال من خلال الاستحواذ… هي فكرة أن تصبح رائد أعمال أو صاحب عمل من خلال شراء شركة قائمة بدلاً من بدء واحدة من الصفر”.

الرياضيات جزء من النداء. غالباً ما تتداول الشركات الصغيرة بمعدل ثلاثة إلى أربعة أضعاف أرباحها السنوية، وهو أقل بكثير من المضاعفات التي يدفعها المستثمرون مقابل العقارات المدرة للدخل. يحتاج المشتري عادةً إلى حوالي 10% فقط من سعر الشراء نقدًا من خلال قرض إدارة الأعمال الصغيرة، وحتى رأس المال هذا يمكن الحصول عليه من مستثمرين خارجيين. تعمل موجة من أصحاب جيل طفرة المواليد المتقاعدين الذين ليس لديهم خطط خلافة على زيادة المعروض من الشركات المتاحة.

وكان سميث صريحا بشأن المقايضات. شراء شركة ليس استثمارا سلبيا، وحذر من أن هذا المسار غالبا ما يكون مبالغا فيه.

وقال “هذا نشط للغاية”. “ولا يقتصر الأمر على كونك نشيطا لمدة 40 أو 50 أو 60 ساعة في الأسبوع فحسب، بل إنه أمر صعب للغاية أيضا.”

إن المنافسة على الصفقات عالية الجودة أمر حقيقي، وقال سميث إن ما يسمى بالتسونامي الفضي لمبيعات الطفرة هو في جزء منه مجرد ضجيج. بالنسبة لأولئك الذين تجتذبهم العوائد الخالية من أعباء العمل، أشار إلى مسار أكثر سلاسة: استثمار ما بين 25 ألف دولار إلى 50 ألف دولار جنبا إلى جنب مع شخص آخر يشتري ويدير الشركة – على الرغم من أن هذا يتطلب تدقيقا كبيرا من قبل المشغلين.

ولا شيء من هذا يغلق الباب أمام القطاع العقاري. تصف بيانات NAR السوق التي لا تزال تعمل، ولا تزال تجتذب المشترين، ولا تزال تبني أسهمًا لأصحاب المنازل. إن القرار الذي يواجه المستثمرين لا يتعلق بالتخلي عن الأصول بقدر ما يتعلق بتحديد النموذج الذي أثبت نجاحه والذي يناسب رأس المال والوقت والرغبة في المخاطرة.

قال ماير: “لقد طورت شخصيًا اهتمامًا بـ ETA وهو أمر أفكر فيه كثيرًا”.

الوجبات السريعة الرئيسية لعام 2026 لرجال الأعمال والمستثمرين العقاريين

• مبيعات المنازل المعلقة تجاوزت التوقعات: وارتفع مؤشر مبيعات المنازل المعلقة بنسبة 1.4% مقارنة بشهر مارس، كما ارتفع بنسبة 3.2% مقارنة بالعام الماضي، وهو انتعاش توقعه عدد قليل من المحللين بعد بداية بطيئة لفصل الربيع.
• نمو أسعار المنازل يفقد زخمه: ارتفعت قيمة المنازل القائمة بشكل هامشي بنسبة 0.9٪ على أساس سنوي اعتبارًا من أبريل، وفقًا لما ذكرته NAR، ومع أن المبيعات المتعثرة تمثل 2٪ فقط من جميع المعاملات، فإن خصومات الرهن التي يتوقعها بعض المشترين قد اختفت إلى حد كبير.
• شراء شركة صغيرة هو الطريقة الأخرى: في بودكاست BiggerPockets، شرح مضيف Acquiring Minds، ويل سميث، ريادة الأعمال من خلال الاستحواذ، حيث يشتري المشترون شركة قائمة. تبيع هذه الشركات عادةً أرباحًا سنوية تتراوح بين ثلاثة إلى أربعة أضعاف، ويغطي قرض إدارة الأعمال الصغيرة ما يقرب من 10% من السعر.
• ETA متطلبة وليست سلبية: وحذر سميث من أن الشركة المستحوذ عليها يمكن أن تصبح وظيفة من 40 إلى 60 ساعة في الأسبوع، وأشار إلى أن الفرصة غالبا ما تكون مبالغ فيها مع اشتداد المنافسة على الأعمال ذات الجودة.
• هناك طريقة التزام أقل في: وبدلاً من إدارة الأعمال بشكل مباشر، أشار سميث إلى أنه يمكن للمستثمرين استثمار مبلغ يتراوح بين 25 ألف دولار و50 ألف دولار في الاستحواذ على شخص آخر، والاطلاع على النموذج دون إدارة الشركة.

ذات صلة: يواجه الأمريكيون قرارًا كبيرًا بعد توقعات معدل الرهن العقاري الجديدة

رابط المصدر