كاتارينا ديلاهاي | جيتي
هناك تغيير يحدث في درجات الائتمان في عملية شراء المنزل والتي قد يرغب المستهلكون في معرفتها.
يمكن لمقرضي الرهن العقاري الآن استخدام درجة ائتمان تسمى VantageScore 4.0 كجزء من عملية الاكتتاب الخاصة بهم، بدلاً من درجة FICO “الكلاسيكية”، والتي كانت النتيجة الوحيدة المعتمدة لعقود من الزمن, أعلن مسؤولون حكوميون 22 أبريل. وفي مرحلة ما خلال الأشهر المقبلة، سيتم أيضًا السماح بنتيجة بديلة أخرى، وهي FICO 10T.
وينطبق هذا التغيير على القروض العقارية المباعة لمؤسستي فاني ماي وفريدي ماك، وهما المؤسسات التي ترعاها الحكومة والتي تعد أكبر مشتري القروض العقارية في السوق الثانوية. بالإضافة إلى ذلك، فإن إدارة الإسكان الفيدرالية، التي تضمن العديد من القروض للمشترين لأول مرة، ستستخدم قريبًا هاتين النقطتين، حسبما قال وزير الإسكان والتنمية الحضرية سكوت تورنر. خلال مؤتمر صحفي اعلان التغييرات. HUD يشرف على قروض إدارة الإسكان الفدرالية.
وقال مدير وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية بيل بولت خلال المؤتمر الصحفي إن واحد وعشرون من كبار مقرضي الرهن العقاري هم جزء من الموجة الأولى التي ستستخدم VantageScore 4.0. تشرف FHFA على فاني ماي وفريدي ماك. وقال بولتي أيضًا إن فريدي ماك قد تلقى بالفعل 10 ملايين دولار من القروض المعتمدة باستخدام VantageScore 4.0.
تكمن أهمية التغييرات بالنسبة للمستهلكين في أن هاتين الدرجات الائتمانية البديلة تستخدمان نقاط بيانات لا تأخذها درجة FICO الكلاسيكية في الاعتبار. في حين أن المقرضين لا يزال بإمكانهم استخدام درجة FICO الكلاسيكية، إلا أنهم سيكونون قادرين على اختيار الدرجات التي سيتم استخدامها – وقد تساعد النماذج الأحدث بعض المستهلكين في التأهل للحصول على رهن عقاري أو الحصول على سعر أفضل.
إليك ما يجب أن تعرفه.
يتم احتساب مدفوعات الإيجار والمرافق – إذا تم الإبلاغ عنها
أحد الاختلافات الملحوظة بين درجة FICO الكلاسيكية والنماذج المعتمدة الأحدث هو التضمين المحتمل لسجل الدفع الخاص بالمستهلك الإيجار والمرافق.
الفكرة هي أن بعض المستهلكين يمكنهم دفع هذه الفواتير باستمرار في الوقت المحدد، ويمكن أن تستفيد درجاتهم من ذلك – خاصة إذا لم يكن لديهم الكثير في تقرير الائتمان الخاص بهم، مثل بطاقات الائتمان أو قرض التقسيط، على سبيل المثال.
“كيف يمكن ألا تؤثر درجات الائتمان في سجل دفع الإيجار السابق لشخص ما؟” وقال بولت خلال المؤتمر الصحفي. “هذا تنبؤي للغاية.”
ومع ذلك، فإن النتيجة التي تأخذ في الاعتبار تاريخ دفع الإيجار أو المرافق تحتاج إلى تلقي هذه المعلومات، ويقول الخبراء إن معظم بيانات المستأجر لا تصل إلى مكاتب الائتمان لاستخدامها في أي درجة.
وقال جون أولزهايمر، خبير الائتمان ورئيس مجموعة أولزهايمر في أتلانتا: “إن مجرد استئجار شقة لا يعني أنه تم الإبلاغ عنها إلى بعض مكاتب الائتمان”.
في الوقت الحالي، تلتقط نماذج VantageScore فقط بيانات دفع الإيجار أو المرافق التي يختار المستهلكون إبلاغها إلى أكبر ثلاث شركات تقارير ائتمانية، إيكويفاكس, اكسبريان و TransUniaoوفقًا لمتحدث باسم VantageScore.
فقط لأنك تستأجر شقة لا يعني أنه تم الإبلاغ عنها إلى بعض مكاتب الائتمان.
جون أولزهايمر
رئيس مجموعة أولزهايمر
يستخدم بعض مديري العقارات برامج لتوفير البيانات لواحد أو أكثر من مكاتب الائتمان. وقال أولزهايمر إنه يمكن للمستأجرين أيضًا الاشتراك في خدمة الإبلاغ عن الإيجارات التي ستنقل المعلومات. يمكن أن تأتي هذه الخدمات برسوم شهرية تبلغ حوالي 10 دولارات، على الرغم من أن بعض مديري العقارات الكبيرة يستخدمون هذه الخدمة وقد يقدمونها مجانًا للمستأجرين الذين يرغبون في المشاركة.
ارتفعت نسبة المستهلكين الذين تم الإبلاغ عن دفعات الإيجار إلى وكالات الإبلاغ الائتماني إلى 13% العام الماضي من 11% في عام 2024، وفقًا لـ تقرير ترانس يونيون استند هذا إلى دراسة استقصائية شملت 2006 بالغين في مارس 2025.
هناك حوالي 46.4 مليون أسرة يشغلها المستأجرون في الولايات المتحدة، وفقًا لبنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس.
يمكن للبيانات الشائعة أن تؤدي إلى تحقيق درجاتك أو كسرها
هناك مقياس آخر مستخدم في النماذج الجديدة وهو متاح بالفعل بشكل عام لوكالات الائتمان: ما يسمى ببيانات الاتجاه.
بعبارات بسيطة، تعتمد بيانات الاتجاه على كيفية تصرف الائتمان الخاص بك مع مرور الوقت – عادة آخر 24 شهرا. على سبيل المثال، الخاص بك قال أولزهايمر إن شركة بطاقة الائتمان تقوم عادةً بالإبلاغ عن رصيدك والحد الأدنى المطلوب للدفعة الشهرية والمدفوعات الفعلية التي تم سدادها خلال تلك الفترة إلى مكاتب الائتمان.
وقال: “هذه بدلاً من مجرد لقطة لرصيد الشهر الماضي”.
وقال أولزهايمر إنه على الرغم من أن البيانات الشائعة مدرجة بالفعل في تقارير الائتمان الاستهلاكي، إلا أنه لم يتم دمجها في درجة FICO الكلاسيكية المستخدمة في الرهون العقارية. وقال إن هذه المعلومات ذات قيمة في تحديد من هو “التاجر” – مستخدم بطاقة الائتمان الذي يسدد رصيده بشكل روتيني – ومن هو “المسدس” – الشخص الذي يحمل رصيدا من شهر لآخر، والذي يمكن أن يكون مقترضا أكثر خطورة بالنسبة للمقرض.
وقال أولزهايمر: “قد تبدو متطابقة استنادا إلى درجة الائتمان، لكنها تشكل مخاطر مختلفة تماما”.
نظرًا لأن نتيجة FICO الكلاسيكية تعتمد على لقطة بدلاً من البيانات الشائعة، فقد تمكن بعض مقترضي الرهن العقاري من زيادة درجاتهم بسرعة إلى حد ما قبل التقديم.
قال أولزهايمر: “كان من المعتاد أن تسحب تقرير الائتمان الخاص بك (بضعة أشهر) قبل تقديم الطلب وتحاول سداد أكبر عدد ممكن من بطاقات الائتمان الخاصة بك”.
عادةً ما يعني القيام بذلك زيادة نقاط FICO الخاصة بك، وهذا الرقم هو ما سيراه المقرضون. الآن، إذا تم استخدام VantageScore 4.0 أو FICO 10T، فقد يرغب بعض المستهلكين في التفكير في درجة الائتمان الخاصة بهم قبل فترة طويلة من التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري، كما قال أولزهايمر.
قال أولزايمر: “سيتعين عليك إدارة ديون بطاقتك الائتمانية بشكل أفضل بمرور الوقت، وليس فقط شهرًا أو شهرين قبل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري”.
