لقد أمضى مشتري المنازل المحتملين سنوات في التفكير فيما إذا كانوا سيشترون في سوق صعبة أو ينتظرون حتى تتحول الظروف لصالحهم. خلال معظم هذه الفترة، بدا أن الصبر هو اللعبة الأكثر أمانًا، ويبدو أن هذا الأسبوع أثبت ذلك.
وارتفع متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاما إلى 6.52% في 11 يونيو، وهي الزيادة الثالثة خلال أربعة أسابيع، وفقا لتقرير جديد. فريدي ماكبعد أن بلغت قراءة التضخم الأخيرة أعلى مستوى لها منذ ثلاث سنوات. بالنسبة للمشترين الذين يأملون في الحصول على تخفيض في تكاليف الاقتراض، كان الانتظار بمثابة دفعة أخرى للوصول إلى سوق الإسكان.
ومع ذلك، دفع تقرير منفصل صدر في نفس اليوم في الاتجاه المعاكس. نقلا عن بيانات جديدة Realtor.com كشفت أن حروب العطاءات في عصر الوباء قد انعكست إلى حد كبير. يتم الآن بيع المنزل النموذجي بأقل من سعر القائمة، مما يدل على أن القدرة على المساومة تقع الآن على عاتق المشترين.
ويترك هذا التطور للأميركيين قراراً حقيقياً: إما الاستمرار في انتظار انخفاض أسعار الفائدة أو التصرف بمستوى من الرفع المالي لم تعرضه السوق لسنوات. وقد وصف ديف ماير، كبير مسؤولي الاستثمار في BiggerPockets، هذه الخطوة بأنها فرصة حقيقية.
وقال ماير لـTheStreet في مقابلة حصرية: “إن سوق اليوم هو في الواقع ما يريده العديد من المستثمرين: أسعار مخفضة، ورافعة مالية أفضل للتداول، وأصول عالية الجودة متاحة بأسعار أقل”.
ما يظهره التقرير الجديد عن أسعار المنازل
وجد تحليل Realtor.com، الذي صدر يوم الخميس، أن البائعين لم يعد بإمكانهم الاعتماد على السعر المطلوب بالكامل. وهذا فرق كبير عن عامي 2021 و2022، عندما كانت القوائم غالبًا ما تجتذب عروضًا أعلى من الطلب وسط منافسة شرسة على المخزون المحدود. اليوم، يتم بيع منزل نموذجي بأقل من أحدث قائمة الأسعار.
ويأتي هذا الانعكاس في أعقاب ارتفاع معدلات الرهن العقاري منذ عام 2022، مما أدى إلى تباطؤ طلب المشترين ودفع أسعار المبيعات إلى ما دون مستويات الطلب في معظم السوق.
تظهر البيانات الجديدة مدى أهمية السرعة الآن. المنزل المتعاقد عليه في الأسابيع الأربعة الأولى يكون أقوى بنسبة 1.8% مقابل الطلب من متوسط البيع. اترك الأمر جانبًا وسيزداد الخصم، حتى يحصل البائعون عادةً، في غضون 18 أسبوعًا تقريبًا، على نسبة أقل بنسبة 1.3% مما يرغبون فيه.
المزيد عن سوق الإسكان ومعدلات الرهن العقاري:
- يواجه الأمريكيون القرار بعد أخبار غير متوقعة عن سوق الإسكان
- التغيير الجديد في سوق العقارات يوفر فرصًا كبيرة للمشترين
- تتوقع فاني ماي حدوث تغيير في معدلات الرهن العقاري وسوق الإسكان
يتم الشعور بهذا التغيير بشكل مختلف حسب المنطقة. وقد انحرف الجنوب والغرب بشكل كبير نحو المشترين، في حين أن الشمال الشرقي هو المنطقة الوحيدة التي لا تزال أسعار المنازل فيها أعلى من قائمة الأسعار، وفقًا للتقرير. ويقع الغرب الأوسط في مكان ما بين الاثنين، وهو في طريقه للعودة إلى البائعين في وقت لاحق من هذا العام.
بالنسبة لماير، سوق مثل هذا يغير الطريقة التي تشتري بها منزلا، وليس ما إذا كان ينبغي عليك ذلك.
وقال ماير: “يمكنك الشراء في أي سوق. ما عليك سوى تعديل استراتيجيتك وتكتيكاتك لتتناسب مع الظروف الحالية”.
بالنسبة للمشترين، تشير الأخبار إلى وجود مجال أكبر للتفاوض وأسباب أقل لدفع المزيد. ما لا يمكن الإجابة عليه هو ما إذا كان يجب التصرف الآن باستخدام هذه الرافعة المالية أو انتظار أسعار فائدة أقل. يعتبر هذا القرار أكثر دقة ويعيد معدلات الرهن العقاري إلى النقاش.
مصراع
القرار الذي يواجه المشترين مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري
وتستند حجة الانتظار إلى أسعار الفائدة على الرهن العقاري، ولم يفعل هذا الأسبوع سوى القليل لإضعافها. وجاءت الزيادة بعد وزارة العمل ذكرت وارتفعت أسعار المستهلكين بنسبة 4.2% على أساس سنوي حتى مايو/أيار، وهو أسرع معدل تضخم سنوي في ثلاث سنوات، مدفوعاً إلى حد كبير بارتفاع الطاقة المرتبط بالحرب مع إيران. التضخم المستمر لا يمنح الاحتياطي الفيدرالي مجالًا كبيرًا لخفض أسعار الفائدة ويواصل الضغط التصاعدي على أسعار الفائدة على الرهن العقاري، مما يمنح المشترين سببًا آخر للتأجيل حتى يتم تسهيل القروض.
اعتمادًا على من يستمعون إليه، يمكن للمشترين القراءة الأسبوع الماضي بطريقتين. أحدها هو الانتظار، والمراهنة على أن أسعار الفائدة ستنخفض في نهاية المطاف وتحافظ على المزيد من القوة الشرائية في المستقبل. والآخر هو التصرف الآن، والتعامل مع الرافعة المالية التجارية التي تؤكدها بيانات Realtor.com كسبب كافٍ للشراء، حتى بأسعار اليوم.
ويمثل هذا رهانًا على ما إذا كان تخفيف أسعار الفائدة سيأتي بالفعل. إجابة ماير هي أنه ربما لا يكون كذلك.
وقال ماير لصحيفة TheStreet: “لقد انتظر الناس أربع سنوات حتى تنخفض أسعار الفائدة. كنت أحاول أن أخبر الناس أن هذا ربما لن يحدث”. “بمجرد قبول هذه الحقيقة، تصبح رؤية الفرص أسهل كثيرا. فبدلا من القول: “إن أسعار الفائدة على الرهن العقاري سوف تنقذني”، تسأل: “ماذا يمكنني أن أفعل بأسعار الفائدة في الستة أعوام؟”
لا شيء من هذا يجعل عام 2026 عامًا سهلاً لشراء منزل. ولا تزال معدلات الرهن العقاري التي تقترب من 6.5% وأسعار المساكن مرتفعة مقارنة بالمعايير التاريخية تشكل قيوداً حقيقية على القدرة على تحمل التكاليف. ومع ذلك، يكشف تقرير الخميس عن تحول في من يملك النفوذ حاليًا. بالنسبة للمشترين، القرار هو كيفية استخدامه أثناء استمراره.
الوجبات السريعة الرئيسية لمشتري المنازل في عام 2026
- الآن أصبح للمشترين اليد العليا: يُظهر أحدث تقرير من Realtor.com الإغلاق النموذجي للمنزل بأقل من قائمة الأسعار، وهو تغيير حاد من عامي 2021 و2022، عندما يدفع المشترون عادة مبالغ زائدة لطلب صفقة.
- كلما طالت مدة بقاء المنزل، ضعف موقف البائع: لا تزال القوائم التي يتم التعاقد عليها في الأسبوع الرابع تقريبًا تمثل حوالي 1.8٪ أكثر من عملية البيع النموذجية، وفقًا لموقع Realtor.com، في حين أن تلك التي لم يتم بيعها خلال 18 أسبوعًا تقترب من 1.3٪ أقل من هدف البائع.
- منطقة الأشكال الرياضيات: يمنح الجنوب والغرب المشترين أكبر قدر من المزايا، وينقسم الغرب الأوسط، والشمال الشرقي هو المنطقة الوحيدة التي لا تزال تفضل البائعين، الذين يميلون إلى الحصول على أكثر مما يطلبونه هناك، وفقًا لموقع Realtor.com.
- ارتفاع الأسعار هو المشكلة: ارتفع متوسط الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 6.52٪ في منتصف يونيو بعد أن وصل التضخم إلى أعلى مستوى له منذ ثلاث سنوات، وفقًا لبيانات من فريدي ماك ووزارة العمل. إن عملية الشد والجذب هذه هي السبب وراء مواجهة المشترين لقرار حقيقي، وليس قرارًا سهلاً.
- ما يبقى كما هو هو إمكانية الوصول: إن الأسعار القريبة من 6.5% والأسعار التي لا تزال مرتفعة تجعل العقارات باهظة الثمن، وبالتالي فإن الأخبار تشير إلى قوة أكبر للمشترين بدلاً من التخفيف الحقيقي من التكاليف الأساسية.
ذات صلة: يواجه الأمريكيون فرصًا كبيرة بعد تحول سوق الإسكان
