هل تريد المزيد من القصص العقارية من لانس لامبرت ResiClub في البريد الوارد الخاص بك؟ يشترك ل ResiClub النشرة الإخبارية.
وفي حديثه في ندوة الإسكان التي عقدتها بنك أوف أمريكا في يونيو/حزيران 2025، أقر الرئيس التنفيذي لشركة تول براذرز، دوج ييرلي – الذي استقال منذ ذلك الحين – بأن أجزاء من أريزونا وفلوريدا وتكساس كانت تتعامل مع مخزون المواصفات “المتبقي” الذي قال إنه في النهاية “سوف يتم التخلص منه (بمرور الوقت) لأن شركات البناء تبدأ عددًا أقل من المنازل ذات المواصفات في السوق الأضعف، وأعتقد أن هذا سيحل المشكلة بشكل طبيعي”.
في ذروة طفرة الإسكان الوبائية، عندما كان كل ما تبنيه شركات بناء المنازل تقريبًا يتلاشى من الرفوف، كان هناك 32000 فقط المنازل غير المباعة والمكتملة البناء حديثا في مارس/آذار 2022. وبعد تلاشي الطفرة، بدأ هذا الرقم في الارتفاع بسرعة ــ وخاصة في مدن حزام الشمس المزدهرة ــ ليصل إلى مستوى مرتفع بلغ 134 ألف منزل جديد ومكتمل غير مباع بحلول ديسمبر/كانون الأول 2025.
ومع ذلك، تظهر البيانات المنشورة هذا الأسبوع أن عدد المنازل الجديدة غير المباعة، على الأقل في الوقت الحالي، انخفض إلى 119 ألف منزل في مارس 2026. وفي حين أن عدد المنازل الجديدة غير المباعة لا يزال يرتفع على أساس سنوي (كان هناك 113 ألف منزل غير مباع تم الانتهاء منه في مارس 2025)، فإن الانخفاض في الأشهر الأخيرة كان أكبر مما توحي به الموسمية وحدها.
لوضع عدد منازل الأسرة الواحدة الجديدة المكتملة وغير المباعة في سياق تاريخي أفضل، لدينا: ResiClub مؤشر العرض للمنازل الجديدة المكتملة غير المباعة. حسابات المخزون المكتمل غير المباع فيما يتعلق بمبيعات المنازل الجديدة. وتشير درجة المؤشر المرتفعة إلى ضعف سوق البناء الوطني الجديد مع مزيد من الركود في العرض، في حين أن درجة المؤشر المنخفضة تعني وجود سوق بناء جديد أكثر إحكاما مع تباطؤ أقل في العرض. وفي الأشهر الأخيرة، عادت هذه القراءة تقريباً إلى النطاق “الطبيعي تاريخياً”.
بعد أن شهدت عام 2025 أضعف من المتوقع – وضغط هامش أكبر من المتوقع – أخبرت العديد من شركات البناء العملاقة المحللين المتجهين إلى عام 2026 أنهم سيفعلون ذلك. محور نحو بناء أقل مخصصة لهذا الغرض والمزيد من المنازل المبنية حسب الطلب. كان السبب بسيطًا: هوامش الإنتاج حسب الطلب أعلى ماديًا. وتميل المنازل المبنية حسب الطلب إلى توليد هوامش أعلى لأنها تباع قبل بدء البناء، مما يقلل من تكاليف الاحتفاظ بالمخزون ومخاطر الاضطرار إلى تنفيذ حوافز أكبر لبيعها.
إن إجراء عدد أقل من المواصفات والبدء في جيوب أكثر ليونة من Sun Belt قد ساعد بالفعل بعض شركات البناء على تقليل عدد المنازل المكتملة غير المباعة. انظر فقط إلى أكبر شركة بناء منازل في أمريكا، دكتور هورتون.
هذا ما قاله بول رومانوفسكي، الرئيس التنفيذي لشركة دكتور هورتون قال خلال مكالمة أرباح الشركة في 21 أبريل 2026:
“انخفضت المنازل غير المباعة (بالنسبة لنا) بنسبة 25٪ عن ديسمبر و 35٪ عن العام الماضي، مع المنازل غير المباعة كنسبة مئوية من إجمالي المخزون والمخزون غير المباع الكامل عند أدنى مستوياته منذ السنة المالية 2023 للمنازل المغلقة في الربع الثاني.”
“نتوقع أن تكون بداية الربع الثالث أقل من الربع الثاني وسنستمر في إدارة مستويات مخزوننا وإفساح المجال بناءً على ظروف السوق.”
في حين أن مكتب الإحصاء الأمريكي لا يزودنا بتحليل أكبر لكل سوق على حدة لهذه الإنشاءات الجديدة المكتملة غير المباعة، إلا أن لدينا فكرة جيدة عن مكان تواجدها استنادًا إلى المخزون الإجمالي للمنازل المعروضة للبيع (بما في ذلك المنازل الموجودة) – ومن المحتمل أن يكون جزء كبير منها في منطقة Mountain West وSun Belt، خاصة حول الخليج.
تجدر الإشارة إلى أنه في حين شهدت العديد من الأسواق في تكساس وفلوريدا انتعاشًا كبيرًا في المخزون بعد الوباء من طفرة الإسكان، فقد تباطأ نمو المخزون في الأشهر الأخيرة. في الواقع، تشهد أجزاء كثيرة من ولاية فلوريدا انخفاضًا في المخزون النشط للبيع عامًا بعد عام. وقد ساهمت الخصومات الكبيرة التي طبقتها شركات بناء المنازل في المناطق الأضعف في تكساس وفلوريدا لنقل المخزون غير المباع – إلى جانب انخفاض عدد المنازل التي بدأ بناؤها وعدد أقل من المواصفات في هذه المواقع حتى عام 2026 – جزئيًا في هذا التباطؤ في نمو المخزون.
على عكس سوق المنازل الحالية – حيث لا تزال مبيعات المنازل القائمة في الولايات المتحدة أقل بنسبة 23.6% من مستويات ما قبل الوباء لعام 2019 – فإن مبيعات المنازل الجديدة في الولايات المتحدة تتساوى بشكل أساسي مع مستويات ما قبل الوباء لعام 2019 في الوقت الحالي
لماذا لم تنخفض مبيعات المنازل الجديدة في الولايات المتحدة بشكل أكبر، في ضوء سيناريو القدرة على تحمل التكاليف وما حدث في السوق المحلية الحالية؟
يعود جزء كبير من هذا إلى حقيقة أن العديد من شركات بناء المنازل، منذ فشل طفرة الإسكان الوبائية، أدخلت تعديلات أكبر على القدرة على تحمل التكاليف – بما في ذلك كل شيء بدءًا من عمليات الشراء الكبيرة، والمزيد من الأموال النقدية عند الإغلاق، وحتى التخفيضات الصريحة في الأسعار – من أجل مواصلة نقل المنتج عندما يواجه ضعفًا في حي معين. شركة بناء المنازل الأكثر عدوانية من حيث الحوافز هي شركة لينار. في الربع الأخير، أنفق لينار ما يعادل 14% من سعر البيع النهائي على حوافز المبيعات. بالنسبة للمنزل الذي تبلغ قيمته 400 ألف دولار، فإن ذلك يعني حوافز بقيمة 56 ألف دولار. وكانت دورة لينار منخفضة في الربع الثاني من عام 2022، عندما أنفقت 1.5% من سعر البيع النهائي على حوافز المبيعات.
ومن أجل الحصول على حوافز أكبر ــ ودفع أسعار الأراضي الصعبة ــ كانت شركات بناء المساكن تضغط على هوامش ربحها. في الواقع، فإن جميع أكبر 11 شركة بناء منازل يتم تداولها علنًا في الولايات المتحدة ResiClub متابعته عن كثب لقد رأينا ضغط هامش الربح الإجمالي عامًا بعد عام.
وهذا يعني بعبارة أخرى أن كبار شركات بناء المساكن كانت على استعداد لتعديل الأسعار والحوافز من أجل الحفاظ على حجم المبيعات، في حين ناضل بائعو المساكن الحاليون ككل بقوة أكبر ضد تعديلات الأسعار ــ على حساب سرعة المبيعات وحجم المبيعات. وهناك عامل آخر وهو أن رغبة شركات البناء في البيع لا تتأثر بما يسمى “قفل إمكانية الوصول”. منذ أن ارتفعت معدلات الرهن العقاري، تركت تكاليف النقل المرتفعة العديد من أصحاب المنازل مترددين أو غير قادرين على البيع والشراء بالأسعار والمعدلات الحالية، مما أدى إلى زيادة قمع معدل دوران المنازل القائمة.
قبل أن نختتم تقرير البناء الجديد اليوم، إليك نظرة تاريخية على التصاريح المجمعة على المستوى الوطني:
