هل تريد المزيد من القصص العقارية من لانس لامبرت ResiClub في البريد الوارد الخاص بك؟ يشترك ل ResiClub النشرة الإخبارية.
قبل أن يدخل المنزل في حبس الرهن، غالبا ما تظهر علامات التحذير قبل أشهر. يفوت المقترض أولاً دفعة أو دفعتين، ويندرج في نطاق التأخر في السداد لمدة 30 أو 60 يومًا. وإذا استمرت الضغوط المالية، فإنهم يتخلفون عن الركب بشكل أكبر ــ متأخرين من 90 إلى 180 يوما ــ وحينها فقط (لا يستطيع المقرضون عموما البدء في حبس الرهن إلا بعد أن يتأخر المقترض في السداد لمدة 120 يوما على الأقل) تبدأ عملية حبس الرهن عادة.
يعد هذا التقدم مهمًا لأن التدفق الحالي للتخلف عن السداد في المراحل المبكرة يخبرنا كثيرًا عن الاتجاه الذي سيتخذه نشاط حبس الرهن غدًا.
وفي الوقت الحالي، يعتبر خط الأنابيب هذا صغيراً بالمعايير التاريخية، ولكنه آخذ في النمو. وبالنظر إلى قاعدة بيانات الرهن العقاري الوطنية، فإن حالات الجنوح في المراحل المبكرة (تأخير 30 أو 60 يوما) آخذة في الارتفاع منذ عام 2022، وتبع ذلك حالات جنوح أكثر خطورة (تأخير 90 إلى 180 يوما) بالمثل.
ويتسق هذا النمط مع عودة سوق الإسكان إلى طبيعتها ببطء بعد سنوات من التدخل غير العادي. عندما بدأت عمليات الإغلاق بسبب فيروس كورونا، نفذت الحكومة الفيدرالية وقفًا اختياريًا على مستوى البلاد لحبس الرهن العقاري لحماية أصحاب المنازل من التداعيات الاقتصادية. وقد تم تمديد تدابير الحماية هذه ــ بما في ذلك برامج التحمل ــ عدة مرات.
وفي الوقت نفسه، أدى الارتفاع التاريخي في الطلب على الإسكان إلى دفع أسعار المساكن إلى مستويات مرتفعة جديدة خلال طفرة الإسكان الوبائية، مما عزز رأس مال أصحاب المساكن وأبقى نشاط حبس الرهن منخفضا بشكل غير عادي. تظهر البيانات ذلك بوضوح: وصلت معدلات حبس الرهن والجنوح الخطير إلى أدنى مستوياتها التاريخية في عام 2021 تقريبًا.
لكن في الأرباع الأخيرة، عادت عمليات حبس الرهن العقاري بشكل مطرد، لتقترب تدريجياً من مستويات ما قبل الجائحة في عام 2019. تسارع تعافي حبس الرهن في الربع الأول من عام 2025، بعد انتهاء فترة الوقف الاختياري على الرهون العقارية المؤمنة من قبل VA. ومع تآكل وسائل الحماية هذه، فإن الضغوط الأساسية التي تم تأجيلها – ولم يتم إزالتها – بدأت تظهر أخيرا في البيانات.
ومع ذلك، فإن المنظور أمر بالغ الأهمية. لا تزال المستويات الحالية لضائقة الرهن العقاري تمثل جزءًا صغيرًا مما شهدته البلاد خلال أزمة الإسكان عام 2008 والأزمة المالية الكبرى، عندما بلغ إجمالي الرهن العقاري المتعثر – الحصة التي تواجه حبس الرهن، 90 إلى 180 يومًا متأخرًا، 30 أو 60 يومًا متأخرًا أو تسامحًا – 6.3٪ في الربع الرابع من عام 2007 وبلغت ذروتها عند 11.5٪ في الربع الرابع من عام 2009، وفقًا لـ ResiClub تحليل. ويبلغ الرقم المقارن اليوم نحو 2.9% ــ وهو رقم مرتفع نسبة إلى أدنى مستوياته على الإطلاق في طفرة الإسكان الناجمة عن الجائحة (1.4%)، ولكنه بعيد كل البعد عن الأزمة الشاملة.
في حين أن إجمالي مصاعب الإسكان في الولايات المتحدة ليس مرتفعًا بعد، إلا أن هناك بعض المخاوف بشأن برامج الرهن العقاري الحكومية (قروض إدارة الإسكان الفدرالية، وزارة الزراعة الأمريكية، فرجينيا).
شهدت القروض العقارية من قروض إدارة الإسكان الفدرالية – التي تدعمها إدارة الإسكان الفيدرالية والتي غالبا ما يستخدمها مشتري المنازل لأول مرة أو ذوي الدخل المنخفض – زيادة ملحوظة في حالات التأخر في السداد على مدى العامين الماضيين. ولنضع في اعتبارنا أن الرهن العقاري من قروض إدارة الإسكان الفدرالية يمثل حصة أصغر كثيراً من إجمالي المقترضين، على سبيل المثال، مقارنة بالمقترضين التقليديين من فئة GSE (بضمان فاني ماي/فريدي ماك). وفقًا لقاعدة بيانات الرهن العقاري الوطنية، اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2025، شكلت القروض العقارية المؤمنة من قبل الحكومة (قروض إدارة الإسكان الفدرالية، وزارة الزراعة الأمريكية، فرجينيا) 23.3٪ من ديون الرهن العقاري المستحقة في البلاد.
كيف يتباين إجمالي مصاعب الإسكان ــ النسبة المئوية لكل الرهن العقاري المستحق الذي يواجه حبس الرهن، أو التأخر من 90 إلى 180 يوما، أو التأخر أو التسامح لمدة 30 أو 60 يوما ــ في مختلف أنحاء البلاد في الوقت الحالي؟
وفي الوقت الحالي، لا يقع التركيز الأكبر في المدن التي ازدهرت بشكل أكبر خلال الطفرة العقارية الوبائية ــ أسواق مثل كيب كورال وأوستن، التي شهدت تصحيحات “مادية” في مرحلة ما بعد الطفرة. وبدلاً من ذلك فإن التركيز الأعظم لضائقة الإسكان يقع في لويزيانا والميسيسيبي، اللتين تعرضتا لصدمات تأمينية كبيرة وضغوط على الائتمان الاستهلاكي. شهدت العديد من جيوب لويزيانا والميسيسيبي ضعف الأسعار في السنوات الأخيرة، على الرغم من أنها لم ترتفع بنفس القدر من قبل، مقارنة بأسواق صن بيلت الأخرى.
انظر أدناه صعوبات السكن على مستوى الدولة في الربع الرابع من عام 2025.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
فكيف يمكن مقارنة صعوبات الإسكان في الأشهر الأخيرة، على سبيل المثال، بالمراحل الأولى من أزمة الإسكان في الفترة 2007-2011؟
انظر أدناه صعوبات الإسكان على مستوى الدولة في الربع الرابع من عام 2007.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
يظل إجمالي ضائقة الإسكان في معظم الأسواق الأمريكية في الربع الرابع من عام 2025 جزءًا صغيرًا مما كان عليه في الربع الرابع من عام 2007، حتى قبل أن يترسخ الثقل الكامل للأزمة المالية الكبرى.
الاستثناء الأكبر هو لويزيانا.
