الشركة: مجموعة كوستار إنك (CSGP)
عمل: مجموعة كوستر سوق العقارات عبر الإنترنت، ويعمل على توفير المعلومات والتحليلات حول أسواق العقارات التجارية والسكنية. وهي تعمل من خلال القطاعات التالية: محفظة CoStar، ومحفظة خدمات المعلومات، ومحفظة Multifamily، ومحفظة LoopNet ومحافظ السوق الأخرى. يتكون قطاع محفظة CoStar من فئتين من المستحقات التجارية على أساس الموقع الجغرافي: أمريكا الشمالية والدولية. يتكون قطاع محفظة خدمات المعلومات من أربع فئات من الذمم المدينة التجارية: CoStar Real Estate Manager؛ الضيافة، أمريكا الشمالية؛ الضيافة الدولية؛ وغيرها من خدمات المعلومات. تركز المحافظ متعددة الأسر ومحافظ شبكة Loopnet وقطاعات محافظ السوق الأخرى على فئة واحدة من المستحقات التجارية. تأسست الشركة في عام 1987 على يد أندرو فلورنس ومايكل كلاين ويقع مقرها الرئيسي في أرلينغتون، فيرجينيا.
القيمة السوقية للسهم: 26.07 مليار دولار (61.50 دولارًا للسهم الواحد)
ملكية: 0.71%
متوسط التكلفة: غير متوفر
تعليق الناشطين: ثيرد بوينت هو صندوق تحوط متعدد الاستراتيجيات أسسه دان لوب، والذي سيتخذ مواقف ناشطة بشكل انتقائي. يعد لوب رائدًا حقيقيًا في نشاط المساهمين وواحدًا من حفنة من الناشطين الذين أصبحوا نشاطًا للمساهمين في العصر الحديث. لقد اخترع شخصيات القلم السام في وقت كانت هناك حاجة إليه كثيرًا. ومع تغير الزمن انتقل من القلم المسموم إلى قوة العقل. النقطة الثالثة هي حصولها على تمثيل ودي في مجلس الإدارة في شركات مثل باكستر وديزني، لكن الشركة لن تتردد في بدء معركة بالوكالة إذا تم تجاهلها.
ماذا يحدث
27 يناير النقطة الثالثة أرسلت رسالة دعت CoStar مجلس الإدارة إلى (1) استبدال أغلبية أعضاء مجلس الإدارة ومواءمة تعويضات الإدارة مع إجمالي عوائد المساهمين؛ (2) النظر في البدائل الإستراتيجية لموقع Homes.com والشركات العقارية السكنية ذات الصلة؛ و(3) إعادة التركيز على الأعمال العقارية التجارية الأساسية. النقطة الثالثة كانت مقيدة بالقيود المتوقفة سابقًا بعد تسوية مقاعد مجلس الإدارة العام الماضي، والتي انتهت في 27 يناير. وتخطط الشركة الآن لترشيح قائمة جديدة من المديرين.
خلف الكواليس
CoStar Group (CSGP) هو سوق عقاري عبر الإنترنت، مزود للمعلومات والتحليلات حول سوق العقارات. وهي تدير علامات تجارية كبرى بما في ذلك CoStar Suite وLoopNet وApartments.com وHomes.com. ما يقرب من 95٪ من إيرادات الشركة مستمدة من امتيازاتها العقارية التجارية الأساسية (“CRE”)، والتي تتكون بشكل أساسي من CoStar Suite وApartments.com. تستفيد هذه الشركات من العوائق العالية التي تحول دون الدخول، وقدرات التسعير القوية، وبيانات الملكية، ونماذج الأعمال القائمة على الاشتراكات التي تؤدي إلى تحقيق إيرادات متكررة وتدفق نقدي حر يمكن التنبؤ به بدرجة كبيرة. وبسبب هذه الديناميكية، كانت الشركة تتداول تاريخياً بسعر أعلى من أقرانها في مجال خدمات المعلومات ولكنها تتداول الآن بما يتماشى معهم.
ينبع هذا التراجع في تقييم الشركة إلى حد كبير من استثمار CoStar القوي في سوق العقارات السكنية (“RRE”)، Homes.com، الذي استحوذت عليه الشركة. مايو 2021. منذ البداية، كانت خطة CoStar لبناء شركة إعلانات مبوبة مهيمنة عبر الإنترنت في صناعة RRE الأمريكية معيبة للغاية. على عكس أعمالها الأساسية في CoStar Suite وApartment.com، تفتقر Homes.com إلى ميزة تنافسية واضحة وتمايز ذي معنى وتواجه منافسة شديدة من أقرانها الراسخين مثل Zillow. ومع ذلك، على مدى السنوات الخمس الماضية، استثمرت CoStar ما يقرب من 5 مليارات دولار في قطاع RRE، بما في ذلك 3 مليارات دولار في الولايات المتحدة. على الرغم من هذا الاستثمار الضخم، ستولد شركات RRE الأمريكية إيرادات تبلغ 60 مليون دولار فقط في عام 2024 و80 مليون دولار في عام 2025. علاوة على ذلك، وبصرف النظر عن هذه الخسائر المالية المباشرة، قد يتم تحويل هذه المؤسسات من القيود المحتملة لنمو الأعمال.
كانت هذه الخلفية هي التي دفعت ثيرد بوينت في البداية للانضمام إلى السفينة في العام الماضي، مما أدى في النهاية إلى الانضمام إليها اتفاقية الدعم الشركة، بين D Shaw والنقطة الثالثة. تتضمن الاتفاقية (1) إضافة كريستين مكارثي وجون بيريسفورد وراشيل جلاسر كمديرين إلى مجلس الإدارة؛ و(2) تقاعد مايكل كلاين وكريستوفر ناسيتا ولورا كابلان من مجلس الإدارة؛ (3) تعيين لويز سامز كرئيسة مستقلة لمجلس الإدارة؛ و(4) تشكيل لجنة تخصيص رأس المال. ورغم أن هذه التغييرات في الأنظمة تبدو وكأنها خطوة ذات مغزى في الاتجاه الصحيح، إلا أن التقدم المحرز كان مخيبا للآمال بشدة. واصلت الإدارة المضي قدمًا في مبادرة RRE الأمريكية، حيث قامت بتغيير الإستراتيجية بشكل متكرر وفشلت في تحقيق الأهداف حتى بعد مراجعتها. في الواقع، أصبحت أعمال RRE سيئة للغاية لدرجة أنه في عام 2025، خفضت الشركة أسعار اشتراك Homes.com بأكثر من 30٪، ومن المتوقع الآن أن تقوم Homes.com بتخفيض الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EBITDA) المعدلة لعام 2025 بأكثر من 65٪. علاوة على ذلك، لن تختفي هذه الخسائر في أي وقت قريب، حيث تشير توجيهات كوستار الجديدة في منتصف المدة الآن إلى أن موقع Homes.com لن يتعادل حتى عام 2030. ومن غير المستغرب أن تستمر هذه الإخفاقات في الانعكاس على أداء أسهم الشركة، التي كان أداؤها أقل من أداء مؤشر ستاندرد آند بورز 500 بأكثر من 45 نقطة مئوية وبأكثر من 20 في المائة من العقود على مدى السنوات العشرين الماضية.
مع انتهاء الوقف الآن، ربما ليس من المستغرب أن تعمل شركة Third Point على تكثيف مشاركتها، وإصدار خطاب إلى مجلس إدارة CoStar يحثهم على (1) استبدال أغلبية مجلس الإدارة ومواءمة تعويضات الإدارة مع إجمالي عوائد المساهمين؛ (2) النظر في البدائل الإستراتيجية لموقع Homes.com وشركات RRE ذات الصلة؛ و(3) إعادة التركيز على الأعمال الأساسية في مجال حقوق الملكية الفكرية. ورغم أن المبادرتين الأخيرتين قد تبدوان بديهيتين في ضوء السجل المذكور آنفاً، إلا أنهما تثيران سؤالاً محيراً حول السبب وراء عدم البدء في تنفيذهما بالفعل. الجواب هو فشل مجلس الإدارة في محاسبة الإدارة. في الواقع، كافأت الشركة الرئيس التنفيذي أندرو فلورنس. في عام 2024، حصل على تعويضات إجمالية تقدر بـ 37 مليون دولار، مما وضعه ضمن أعلى 10% من الرؤساء التنفيذيين في مؤشر S&P 500 على الرغم من أن الشركة كانت ضمن أدنى 10% من أصحاب الأداء. ولم يفعل مجلس الإدارة شيئاً لعلاج هذه المشكلة، حيث اقترح ربط 25% فقط من حوافزه المستقبلية الطويلة الأجل بإجمالي عوائد المساهمين، مما يزيد من فصل رواتبه عن نتائج المساهمين وخاصة بالنسبة للرئيس التنفيذي الذي يتمتع بالحد الأدنى من ملكية الأسهم. وقد فعل مجلس الإدارة الجديد ذلك مع ثلاثة من المديرين الثمانية الذين تم تعيينهم مؤخرًا من خلال اتفاقية التسوية Third Point/DE Shaw، والتي يبدو أنها تؤكد مستوى سيطرة الرئيس التنفيذي على الشركة.
في حين أن هذا قد يبدو وكأنه أمر بعيد المنال، إذا نجحت النقطة الثالثة، فإن احتمال الاتجاه الصعودي يبدو كبيرا. وتشير الشركة إلى أن مجموعة CoStar هي الوحيدة التي تتمتع بقدرة تسعير زائدة كبيرة، حيث يبلغ متوسط سعر البيع 350 دولارًا فقط شهريًا، وهو أقل بكثير من منتجات خدمات المعلومات المماثلة. تعتقد شركة Third Point أيضًا أن الشركة لديها فرص كبيرة لتوسيع وتطوير منتجات وكيل جديدة في الأسواق النهائية المجاورة. بشكل عام، تعتقد ثيرد بوينت أن شركات العقارات التجارية يجب أن تكون قادرة على تحقيق هوامش أرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك تزيد عن 50% على المدى المتوسط، وتتوسع بشكل أكبر بمرور الوقت حيث يحقق أقرانها في النهاية هوامش تتراوح بين 60% إلى 70%. بالإضافة إلى ذلك، توفر الميزانية العمومية للشركة ذات الرفع المالي المنخفض إمكانات ذات معنى لإعادة شراء الأسهم، مما يخلق المزيد من الفرص لخلق قيمة للمساهمين. من خلال تجميع كل شيء معًا بعيدًا عن إلهاء RRE، تعتقد شركة Third Point أن أعمال CRE يمكنها تنمية الأرباح بمعدل منتصف سن المراهقة وزيادة أرباحها لكل قوة سهم بأكثر من 20٪ سنويًا.
تعتبر هذه المشاركة مثالاً على نشاط المساهمين كما ينبغي أن يكون. وافقت شركة Third Point بسرعة وبشكل ودي على تسوية مع الشركة لمنح شركة Third Point فرصة لإظهار قدرتها على تغيير طرقها والبدء في تغيير أدائها الضعيف. إذا قامت CoStar Group بذلك، فلن تقرأ هذا الآن. لكن الشركة فعلت العكس، إذ لجأت إلى التكتيكات التي خذلتها وخذلت مساهميها. لذا، فإن شركة ثيرد بوينت تعرف الآن شيئين مؤكدين: (1) هناك حاجة بالتأكيد إلى التغيير و(2) ثلاثة مديرين جدد ليس كافيًا للتخلي عن قبضة فلورنسا على مجلس الإدارة. نتوقع أن نرى ما بين ثلاثة إلى ستة مديرين جدد مرشحين للنقطة الثالثة. تم اختيار اثنين من المديرين الثلاثة العاملين في تسوية العام الماضي (كريستين مكارثي وجون بيريسفورد) من قبل شركة ثيرد بوينت، ونتوقع عدم استهدافهم هذا العام. لذا، بافتراض وجودهم على بطاقة الاقتراع كشاغلين للمناصب، يمكن أن يفوز المركز الثالث بثلاثة مقاعد ويحصل على الأغلبية في مجلس الإدارة. سيتم اتخاذ القرار بشأن ما إذا كان سيتم تجاوز الثلاثة بعد التشاور مع المستشارين بشأن الإستراتيجية وإحصاء الوكلاء، خاصة في عصر الاقتراع الشامل. هناك فرصة خارجية أن ترتفع الشركة إلى ثمانية ما لم ترشح الشركة مكارثي وبيريسفورد. نتوقع رؤية مدير تنفيذي ثالث مرشح لأنه في موقف مثل هذا حيث تكون هناك حاجة إلى تغيير كبير وقد تمت مقاومة هذا التغيير من قبل المؤسس/الرئيس التنفيذي لسنوات عديدة، من المفيد أن يكون لديك موظف في الغرفة صمم الخطة وهو الأكثر شغفًا بها. على الرغم من أن شركة Third Point لا تدعو إلى ذلك صراحة، فمن الصعب تخيل سيناريو تفوز فيه الشركة بتمثيل ذي معنى في مجلس الإدارة وتبقى فلورنس في منصب الرئيس التنفيذي – لا يبدو أن أيًا منهما يريد ذلك.
تعتبر شركة ثيرد بوينت، التي أسسها دان لوب، رائدة حقيقية في نشاط المساهمين، ولكنها استخدمتها بشكل أقل فأقل في السنوات الأخيرة وفقًا لما تمليه بيئة السوق والفرص المتاحة. لقد اخترع شخصيات القلم السام في وقت كانت هناك حاجة إليه كثيرًا. ومع تغير الزمن انتقل من القلم المسموم إلى قوة العقل. ومع ذلك، في هذه الحملة نرى ظلالًا من دان لوب القديم – باستخدام عبارات مثل “مجلس الإدارة المخزي” و”الرئيس التنفيذي ومساعديه”. لقد استمتعنا بشكل خاص بتشبيه تعويضات الرئيس التنفيذي لأطفال المدارس الابتدائية الذين فازوا بجوائز المشاركة في النهاية. رأت Koster Group دان لوب جديدًا وأكثر ودية في أبريل حيث استقر على ثلاثة مديرين جدد. الآن، تستطيع الشركة إيقاظ دان لوب الذي كان في العام الماضي، والذي كان في نوع من السبات لسنوات. لن نعرف على وجه اليقين حتى 13 مارس عندما يتم فتح نافذة الترشيح.
كين سكوير هو مؤسس ورئيس 13D Monitor، وهي خدمة أبحاث مؤسسية حول نشاط المساهمين، ومؤسس ومدير محفظة صندوق 13D Activist Fund، وهو صندوق استثمار مشترك يستثمر في محفظة من الاستثمارات الناشطة.
