توجد لافتة “للبيع” بجوار عقار للبيع في قصر الحمراء، كاليفورنيا.
فريدريك جيه براون وكالة الصحافة الفرنسية | صور جيتي
انخفضت معدلات الرهن العقاري بشكل حاد يوم الجمعة، بعد يوم من إعلان الرئيس دونالد ترامب على وسائل التواصل الاجتماعي أنه أمر شركتي الرهن العقاري العملاقتين فاني ماي وفريدي ماك بشراء سندات رهن عقاري بقيمة 200 مليار دولار.
وقال في منشور على موقع Truth Social: “سيؤدي ذلك إلى خفض معدلات الرهن العقاري، وانخفاض الدفعات الشهرية، وجعل ملكية المنازل في متناول الجميع”.
وانخفض سعر الفائدة على الرهن العقاري لأجل 30 عامًا بمقدار 22 نقطة أساس إلى 5.99%، وهو أدنى مستوى منذ 2 فبراير 2023، وفقًا لصحيفة Mortgage News Daily.
لا تقوم فاني ماي وفريدي، وهما وصايتان حكوميتان، بإنشاء قروض سكنية. فهم يشترون القروض من المقرضين، ويجمعونها في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، أو MBS، ويبيعونها للمستثمرين – مما يؤدي إلى تجديد أموال المقرضين للحصول على قروض جديدة والحفاظ على أسعار الفائدة منخفضة وأكثر استقرارًا لمشتري المنازل.
إن شراء المزيد من السندات أو الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري لا يؤدي إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري. في الشهرين الأولين من جائحة كوفيد، ومع تعافي الأسواق، اشترت وكالة الاحتياطي الفيدرالي ما قيمته 580 مليار دولار من سندات الرهن العقاري. وبعد ذلك، استمرت المزيد من عمليات الشراء على مدار العام. من مارس 2020 إلى يونيو 2021، قام بنك الاحتياطي الفيدرالي بزيادة حيازات وكالته من السندات المدعومة بالرهن العقاري من 1.4 تريليون دولار إلى 2.3 تريليون دولار، وفقًا لبنك الاحتياطي الفيدرالي في دالاس.
كما خفض الاحتياطي الفيدرالي سعر الإقراض الخاص به إلى الصفر. وفقًا لموقع Mortgage News Daily، أدى هذا المزيج إلى رفع متوسط سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا إلى مستوى قياسي منخفض، ليصل إلى 2.75٪ فقط في أوائل عام 2021.
وقال ماثيو جراهام، الرئيس التنفيذي للعمليات في Mortgage News Daily، التي تتتبع أسعار الفائدة عن كثب وشهدت بالفعل انخفاضها منذ أنباء الإعلان: “ما حجم صفقة بقيمة 200 مليار دولار؟ يعتمد الأمر على عدة عوامل، لكن رد الفعل في سوق MBS يكفي لإخبارك بأهميتها”.
وفي حين أنه من غير المعروف بعد مدى السرعة التي سيبدأ بها والمدة التي سيستغرقها، يتوقع المحللون أين قد تنتهي معدلات الرهن العقاري؛ وقدر معظمهم الانخفاض بما يتراوح بين 25 إلى 50 نقطة أساس، وبعضهم أقل من ذلك.
“نعتقد أن 200 مليار دولار من مشتريات الرهن العقاري يمكن أن تقلل معدلات الرهن العقاري بمقدار 10 إلى 25 نقطة أساس، مما يحتمل أن يخفض معدل الرهن العقاري الرئيسي الحالي لمدة 30 عامًا إلى حوالي 6.0٪ (حاليًا 6.21٪). على الرغم من أنه لا يزال مرتفعًا مقارنة بمتوسط معدلات الرهن العقاري المستحقة البالغة 43٪ و43٪ في يناير 2022، إلا أن هذا الانخفاض مدفوع بالطلب على البناء الجديد ومعدل دوران المنازل القائمة. ويمكن أن يعطي دفعة لكليهما”، كما كتب محللون في UBS.
ببساطة، إذا اشترى شخص ما منزلاً متوسط السعر ــ وفقاً للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ــ باستخدام رهن عقاري ثابت لمدة 30 عاماً مع دفعة مقدمة بنسبة 20% ــ مقابل 425 ألف دولار بالضبط، فإن الدفعة الشهرية ستنخفض بمقدار 118 دولاراً. بالنسبة للبعض، قد لا يبدو هذا كثيرًا، ولكن بالنسبة للمشترين لأول مرة من ناحية القدرة على تحمل التكاليف، يمكن أن يحدث فرقًا. ومع ذلك، ما زالوا بحاجة إلى الادخار للحصول على دفعة أولى، وهو ما يمثل حاليًا أكبر عقبة بالنسبة لمعظم المبتدئين.
ارتفعت أسهم شركات بناء المنازل بعد الأخبار، لكنها اشترت بالفعل معدلات فائدة على الرهن العقاري في نطاق 5% قبل هذا الخير. وقد ركزت مخاوفهم في الآونة الأخيرة بشكل أكبر على ارتفاع التكاليف الناجمة عن التعريفات الجمركية والنقص المستمر في العمالة. ومع ذلك، قد تؤثر هذه الأخبار على طلب المشترين على شركات البناء.
وقال آيفي جيلمان، نائب الرئيس التنفيذي للأبحاث والأوراق المالية في شركة ووكر آند دونلوب جيلمان: “أعتقد أن ذلك سيساعد من الناحية النفسية”. “أعتقد أن الأشخاص الذين لم يعرفوا حتى اليوم أن شركات البناء تعرض عروض شراء بأسعار فائدة الرهن العقاري يتطلعون إلى دخول السوق.”
لكن زيلمان أشار أيضًا إلى أنه في السوق المحلية الأوسع، لا يقتصر الأمر على معدلات الرهن العقاري فحسب، بل القدرة على تحمل التكاليف بشكل عام هي التي تمنع المشترين. المستهلكون مرهقون، وأسعار المنازل أعلى بنحو 50% من مستويات ما قبل الوباء، ومن المفارقات أن معدلات الرهن العقاري المنخفضة بشكل قياسي الناجمة عن مشتريات محمد بن سلمان.
“هذا ليس كافيًا لدفع السوق لأننا نعلم أن الناس لا يمكنهم حتى التأهل بمعدل فائدة 4.99%. يمكنهم القول إن معدلات الرهن العقاري تنخفض إلى أقل من 5، لكن لا يزال لدينا أشخاص غير قادرين على التأهل بنسبة 4.99%، لذلك أعتقد أن هناك المزيد من العمل الذي يتعين القيام به”، كما قال جيلمان.
ويمكن أن يساعد أيضًا هوامش الشركة المصنعة، والتي تقلصت مؤخرًا بسبب ارتفاع التكاليف.
وقال جون لوفالو المحلل لدى يو.بي.اس “من منظور الطلب قد تكون هناك فائدة هامشية من التأثير النفسي الإيجابي على المستهلكين.” “الأمر الأكبر هو القدرة المحتملة لشركات البناء على البدء في إعادة بعض الحوافز التي ستكون معدية للغاية لهوامش الربح الإجمالية”.
ومع ذلك، يمكن أن يساعد هذا الانخفاض أيضًا أصحاب المنازل الحاليين على توفير مدفوعاتهم الشهرية عن طريق إعادة التمويل. ويشهد سعر الفائدة الثابت لآجل 30 عاماً انخفاضاً مطرداً بالفعل من الذروة الأخيرة التي بلغت 7.16% قبل عام. وفقًا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري، ارتفعت طلبات إعادة تمويل قروض الإسكان بنسبة 133٪ على أساس سنوي قبل هذا الإعلان.
القاعدة العامة هي أن إعادة التمويل لا تستحق العناء إلا إذا كان بإمكانك توفير أكثر من 75 نقطة أساس من معدل الرهن العقاري. سيؤدي هذا إلى إضافة العديد من المرشحين المحتملين إلى مجمع إعادة التمويل، وخاصة أولئك الذين حصلوا على قروضهم في العامين الماضيين. ومع ذلك، لا يزال لدى معظم أصحاب المنازل معدلات أقل من 4٪.
