هل تريد المزيد من القصص العقارية من لانس لامبرت ResiClub في البريد الوارد الخاص بك؟ يشترك ل ResiClub النشرة الإخبارية.
خلال طفرة الإسكان الوبائية، ارتفع الطلب على الإسكان بسرعة وسط أسعار الفائدة المنخفضة للغاية والتحفيز وازدهار العمل عن بعد. تقديرات من باحثي الاحتياطي الفيدرالي “سيتعين زيادة البناء الجديد بنحو 300٪ لاستيعاب الزيادة في الطلب في عصر الوباء.”
وعلى النقيض من الطلب على المساكن، فإن مخزون المساكن ليس مرناً ولا يمكن أن يزيد بسرعة. ونتيجة لذلك، أدى الطلب المتزايد إلى استنزاف المخزون النشط من السوق وتسبب في ارتفاع أسعار المساكن بشكل مفرط، حيث ارتفعت أسعار المنازل في الولايات المتحدة في يونيو/حزيران 2022 بشكل مذهل بنسبة 43.2% فوق مستويات مارس/آذار 2020.
وكان التسارع أكبر في بعض الأسواق الحضرية، بما في ذلك نابولي وفلوريدا (+73%)؛ أوستن، تكساس (+73%)؛ بونتا جوردا، فلوريدا (+71%)؛ كيب كورال-فورت مايرز، فلوريدا (+70%)؛ وشمال بورت-برادنتون-ساراسوتا، فلوريدا (+69%).
لم يمض وقت طويل بعد ارتفاع معدلات الرهن العقاري في عام 2022، حتى تلاشت طفرة الإسكان الوبائية. منذ يونيو/حزيران 2022، شهد سوق الإسكان الإجمالي على المستوى الوطني فترة من إعادة المعايرة ــ مع ارتفاع أسعار المساكن في الولايات المتحدة في مارس/آذار 2026 بنسبة 2.2% فقط فوق مستويات يونيو/حزيران 2022، في حين ارتفعت الدخل الأسبوعي للعمال الأميركيين خلال نفس النافذة بنسبة 14.7%.
ولكن ما يسمى نافذة إعادة المعايرة في بعض الأسواق ذهب إلى أبعد من ذلك وشهد تصحيحاً في أسعار المساكن.
من بين أكبر 300 سوق للإسكان في المناطق الحضرية في البلاد، فإن هذه الأسواق الخمسة عشر لديها أسعار منازل هذا الربيع أقل بنسبة 10٪ على الأقل من الذروة المحلية لعام 2022، وفقًا لـ ResiClubتحليل مؤشر Zillow لقيمة المنزل:
- أوستن-راوند روك-جورجتاون، تكساس ← -27.8%
- بونتا جوردا، فلوريدا ← -25.4%
- كيب كورال-فورت مايرز، فلوريدا ← -18.9%
- نورث بورت-ساراسوتا-برادنتون، فلوريدا ← -17.5%
- نيو أورلينز-ميتايري، لوس أنجلوس ← -13.8%
- هوما-ثيبودوكس، لوس أنجلوس ← -13.2%
- بولدر، كولورادو → -11.8%
- فينيكس-ميسا-تشاندلر، أريزونا ← -11.6%
- نابولي-جزيرة ماركو، فلوريدا ← -11.5%
- بحيرة تشارلز، لوس أنجلوس ← -11.4%
- سان أنطونيو-نيو برونفيلز، تكساس ← -11.2%
- سان فرانسيسكو-أوكلاند-بيركلي، كاليفورنيا ← -11.0%
- دنفر-أورورا-ليكوود، كولورادو → -10.6%
- دالاس-فورت وورث-أرلينغتون، تكساس ← -10.1%
- مدينة بويز، معرف → -10.1%
ملاحظة: لمجرد أن السوق لا يزال أقل من الذروة التي بلغها في عام 2022، فإن ذلك لا يضمن استمرار انخفاض أسعار المنازل. في القراءة الأخيرة، ارتفعت أسعار المنازل على أساس سنوي في منطقة مترو نيو أورليانز (+2.1٪)، وتشهد جيوب في سان فرانسيسكو حركة ملحوظة في الأسعار هذا الربيع.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
وتقع العديد من أسواق الإسكان الأضعف، حيث انخفضت أسعار المنازل بأكبر قدر منذ ذروتها في عام 2022، في المناطق الجنوبية والجبلية الغربية. كانت العديد من هذه المناطق موطنًا للعديد من مدن الطفرة الوبائية الرئيسية في البلاد، والتي شهدت نموًا كبيرًا في أسعار المنازل خلال طفرة الإسكان الوبائية، مما أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن إلى ما هو أبعد من مستويات الدخل المحلي.
وبعد تباطؤ الهجرة الداخلية بسبب الوباء وارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى عنان السماء، واجهت أسواق مثل بونتا جوردا في فلوريدا، وأوستن في تكساس، تحديات حيث اضطرت إلى الاعتماد على الدخل المحلي لدعم أسعار المساكن. وقد تسارع التباطؤ في سوق الإسكان في هذه المناطق بشكل أكبر بسبب وفرة عروض الإسكان الجديدة قيد التنفيذ عبر حزام الشمس.
عندما وحيثما كان ذلك ضروريًا، غالبًا ما يكون عمال البناء على استعداد لخفض الأسعار أو إجراء تعديلات أخرى على القدرة على تحمل التكاليف للحفاظ على المبيعات. تخلق هذه التعديلات في سوق البناء الجديد أيضًا تأثيرًا سلبيًا على سوق إعادة البيع، حيث يحول بعض المشترين الذين ربما اختاروا منزلًا قائمًا تركيزهم إلى منازل جديدة حيث تتوفر الصفقات.
في المقابل، كانت العديد من أسواق شمال شرق البلاد والغرب الأوسط أقل اعتماداً على الهجرة المحلية الوبائية وكان عدد مشاريع بناء المنازل الجديدة الجارية فيها أقل. ومع انخفاض التعرض لصدمة الطلب هذه بسبب تباطؤ الهجرة – وقلة عدد شركات بناء المساكن التي تقدم حوافز كبيرة – ظلت المخزونات النشطة في هذه المناطق الوسطى الغربية والشمالية الشرقية منخفضة نسبيا.
مثل ResiClub مغطاة بالفعلوهناك ارتباط إحصائي معتدل (R² = 0.30) بين درجة تقييم وكالة موديز في الربع الثاني من عام 2022 والتغير في أسعار المساكن من ذروة عام 2022 إلى مارس/آذار 2026. وإذا تم استبعاد منطقة سان فرانسيسكو الحضرية ــ التي بها أكبر تناقض ــ فإن هذا الارتباط يتعزز قليلاً (R² = 0.39).
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
ومن بين المناطق الحضرية الـ 412 التي رصدتها وكالة موديز أناليتيكس، سجلت بونتا جوردا أكبر انخفاض في “المبالغة في تقدير القيمة” منذ تلاشي طفرة الإسكان الوبائية في الربع الثاني من عام 2022. تليها نيو أورليانز، وكيب كورال-فورت مايرز، وأوستن، ونورث بورت-برادنتون-ساراسوتا.
من الناحية النظرية، مع انحسار الرغوة وتراجع “المبالغة في تقدير القيمة”، تتراجع مخاطر الجانب السلبي كذلك. وربما تعمل هذه الديناميكيات بالفعل على إعادة تشكيل ملف المخاطر بهدوء في مناطق أسواق الإسكان في تكساس وفلوريدا، حيث انخفضت أسعار المساكن وتراجعت “المبالغة في تقدير قيمتها” بشكل كبير منذ الربع الثاني من عام 2022.
