هذا ما قاله الرئيس ترامب خطاب في دافوس بسويسراأنه سيعزز ملكية المنازل في الولايات المتحدة من خلال الضغط من أجل خفض معدلات الرهن العقاري، وتقييد المستثمرين المؤسسيين من اكتناز العقارات السكنية وتحديد سقف للإنفاق على بطاقات الائتمان.
وفي حديثه أمام المنتدى الاقتصادي العالمي يوم الأربعاء، وصف ترامب ملكية المنازل بأنها “رمز للصحة والقوة”. أمر تنفيذي منع هذا الأسبوع شركات وول ستريت من التنافس مع الأمريكيين على الإسكان.
ومع ذلك، لم يقدم تفاصيل حول كيفية عمل هذا الحظر، ويقول خبراء الإسكان إن مثل هذه الإجراءات تفشل في معالجة بعض العوامل الرئيسية وراء ارتفاع أسعار المنازل.
“هذا ليس صحيحا”
وفي خطابه أمام التجمع السنوي لزعماء العالم وصناع السياسات وشخصيات الأعمال، ألقى ترامب باللوم على المستثمرين المؤسسيين في رفع أسعار المنازل للأمريكيين من خلال شراء مئات الآلاف من العقارات لأغراض الاستثمار.
قال السيد ترامب: “المنازل مبنية للناس، وليس للشركات”. “هذا ليس عدلاً بالنسبة للجمهور. فهم غير قادرين على شراء منزل”.
ومن شأن الحظر الذي اقترحه أن يحد من عمليات الشراء المستقبلية لمنازل الأسرة الواحدة من قبل كبار مستثمري الإسكان مثل صناديق التحوط وصناديق الاستثمار العقاري، لكنه لن يجبرهم على بيع العقارات التي يمتلكونها بالفعل. وستحتاج الخطة إلى موافقة الكونجرس قبل أن تدخل حيز التنفيذ.
لكن جينا يون، كبيرة استراتيجيي الاستثمار البديل في LPL Financial، أشارت إلى أن الاقتراح ينطبق فقط على المنازل القائمة ويستبعد المنازل المبنية حديثًا، مما قد يسمح لبعض الشركات بمواصلة تخزين العقارات.
وقال في رسالة بالبريد الإلكتروني: “يسمح هذا للمستثمرين المؤسسيين بتحويل رؤوس أموالهم إلى مشاريع البناء للإيجار، والتي يمكن أن تسرع في الواقع تطوير المزيد من المجتمعات المستأجرة التي يملكها ويديرها مستثمرون مؤسسيون كبار”. “وهناك العديد من العوامل الهيكلية التي تحرك أسعار المساكن والقدرة على تحمل تكاليفها أكثر من حصة المساكن المملوكة من قبل المستثمرين المؤسسيين، مثل النقص المزمن في العرض، والقيود على تقسيم المناطق، والدخل وتكاليف الرهن العقاري”.
وفي مختلف أنحاء أميركا، يمثل كبار المستثمرين نحو 1% من إجمالي المساكن المخصصة لأسرة واحدة، وفقاً لتحليل أجراه باحثون في معهد أميركان إنتربرايز في أغسطس/آب. بعد البحث من مكتب المحاسبة الحكومية يظهر وحتى المستويات المتواضعة من الاستثمار المؤسسي في سوق الإسكان المحلي يمكن أن تؤدي إلى زيادة أسعار المساكن، وخاصة في المجتمعات التي تشهد تركيزا عاليا من العقارات المملوكة للمستثمرين.
وقال شاموس رولر، المدير التنفيذي لمشروع قانون الإسكان الوطني غير الربحي، إن خطط إدارة ترامب لمعالجة القدرة على تحمل تكاليف المنازل حتى الآن لم تأخذ في الاعتبار تعقيدات سوق الإسكان.
وقال لشبكة سي بي إس نيوز: “بالنظر إلى حجم المشكلة في جميع أنحاء البلاد، فإنها تستحق المزيد من الاهتمام والتفكير أكثر مما حظيت به”.
على وجه التحديد، سلط رولر الضوء على النقص في المنازل المتاحة للبيع، قائلًا إن الرسوم الجمركية الأمريكية الجديدة على مواد بناء المنازل المستوردة أدت إلى زيادة التكاليف، كما تسببت حملة إدارة ترامب على الهجرة في نقص العمالة بين شركات البناء.
معدلات الرهن العقاري آخذة في الانخفاض
وقال ترامب يوم الأربعاء إن سياساته لتخفيف أسعار المنازل بدأت تؤتي ثمارها بالفعل، مشيرًا إلى معدلات الرهن العقاري هذا الشهر انخفض إلى أدنى مستوى في ثلاث سنوات وأمر الحكومة الفيدرالية بشراء ما قيمته 200 مليار دولار من سندات الرهن العقاري.
وقال الرئيس أيضًا إنه قد يتخذ خطوات أخرى لخفض تكاليف قروض الإسكان، لكنه أضاف أنه لا يعتزم القيام بذلك لأنه يريد حماية أصحاب المنازل الحاليين.
وقال: “إذا كنت أرغب حقًا في انهيار سوق الإسكان، فيمكنني أن أفعل ذلك حتى يتمكن الناس من شراء المنازل بشكل أسرع”.
وقد أدى الانخفاض الأخير في أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى 6٪ فقط إلى تحفيز المزيد من أنشطة شراء وإعادة تمويل المنازل، وفقًا لما ذكره البنك فريدي ماك.
ويقدر محللو بنك مورجان ستانلي أن شراء الحكومة لأوراق مالية رهن عقاري بقيمة 200 مليار دولار من شأنه أن يخفض تكاليف قروض الإسكان بنسبة 0.15%.
وقال محللون في البنك الاستثماري في تقرير “في حين أن أي انخفاض في معدلات الرهن العقاري يدعم القدرة على تحمل التكاليف، فإن هذه الخطوة ليس لها تأثير مستقل يذكر على أرقامنا”.
ووفقا لخبراء الإسكان، فإن انخفاض معدلات الرهن العقاري يهدد أيضا بارتفاع أسعار المساكن مع دخول المزيد من المشترين إلى السوق.
الحد الأقصى لسعر الفائدة على بطاقة الائتمان
قال الرئيس ترامب إن هناك خطة أخرى للإدارة لمساعدة الأمريكيين المتعثرين على استعادة وضعهم المالي، وهي وضع حد أقصى لبطاقات الائتمان سعر الفائدة 10% لمدة سنة – سيزيد أيضًا من القدرة على تحمل تكاليف السكن.
قال السيد ترامب، الذي قال إن ارتفاع ديون بطاقات الائتمان يمنع العديد من الأمريكيين من الادخار لشراء دفعة أولى: “سيساعد هذا ملايين الأمريكيين على الادخار لشراء منزل”.
وعارضت الصناعة المصرفية هذا الحد، قائلة إنه سيحد من وصول العملاء إلى الائتمان ويدفعهم نحو منتجات القروض الأكثر خطورة.
