يتوقع هذا المقيم في لويزيانا أن يدفع 45 بالمائة أكثر للتأمين على المنزل هذا العام.
وتضرب زيادات مماثلة أصحاب المنازل في جميع أنحاء الولاية، حيث ارتفعت تكاليف التأمين بشكل كبير على مدى السنوات الأربع الماضية.
إنه جزء من التحول السريع الذي يرسل الهزات عبر أسواق العقارات في جميع أنحاء البلاد.
حتى بعد نجاتها من مياه الفيضانات التي وصلت إلى الصدر من منزلها أثناء إعصار ريتا في عام 2005، ظلت ساندرا روخاس، البالغة من العمر الآن 69 عامًا، في مكانها. وهو من سكان الجيل الخامس في لافي بولاية لويزيانا، وهو مجتمع ساحلي صغير، وقد قام ببناء منزله بالفولاذ.
لكن هذا العام، ارتفع قسط التأمين السنوي على منزله إلى 8312 دولارًا، أي أكثر من الضعف في السنوات الأربع الماضية.
لقد فكر في البيع، لكنه وجد نفسه في معضلة. ومع ارتفاع تكاليف التأمين، انخفضت قيمة المنازل في المنطقة، حيث انخفضت بنسبة 38 بالمئة منذ عام 2020. وتوجد لافتات للبيع على جانب الطريق المحيط بمنزله.
قالت السيدة روخاس: “لن يؤمنوا لك”. “لن يشتري أحد منك. أنت عالق حيث أنت.”
تشير تقديرات بحث جديد تمت مشاركته مع صحيفة نيويورك تايمز إلى أن ارتفاع أقساط التأمين على المنازل، مدفوعًا بتغير المناخ، يتدفق إلى سوق العقارات الأوسع ويؤثر على قيم المنازل في المناطق الأكثر عرضة للكوارث.
توفر الدراسة، التي حللت الملايين من مدفوعات الإسكان حتى عام 2024 لفهم أين ارتفعت تكاليف التأمين أكثر، نظرة ثاقبة هي الأولى من نوعها حول كيفية تأثير ارتفاع أسعار التأمين على قيم المساكن.
ووجدت الدراسة أنه اعتبارًا من عام 2018، فإن الصدمة المالية لسوق التأمين على المنازل تعني أن المنازل في المناطق البريدية الأكثر تعرضًا للأعاصير وحرائق الغابات ستباع بمتوسط قدره 43.900 دولار أقل مما كانت ستحققه بخلاف ذلك. وتشمل هذه المدن الساحلية في لويزيانا والمناطق المنخفضة في فلوريدا.
وقد ساعدت التغييرات في قطاع غير معروف من سوق التأمين، والمعروف باسم إعادة التأمين، في دفع هذا الاتجاه. تقوم شركات التأمين بشراء إعادة التأمين للمساعدة في الحد من تعرضها في حالة وقوع كارثة. على مدى السنوات العديدة الماضية، شهدت شركات إعادة التأمين العالمية ما يسميه الباحثون “عيد الغطاس المناخي” وضاعفت تقريبا الأسعار التي تفرضها على مقدمي خدمات التأمين على المنازل.
بنيامين كيز من مدرسة وارتون في جامعة بنسلفانيا وفيليب مولدر من جامعة ويسكونسن ماديسون، مؤلفو الدراسة، التي كانت نشرت هذا الأسبوعوتسمى هذه التغيرات السريعة “صدمات إعادة التأمين”. بالنسبة لبعض الأميركيين، جعلت هذه التغييرات من الصعب عليهم البقاء في المنازل التي عاشوا فيها لعقود من الزمن.
قال الدكتور كيز: “لا يدرك أصحاب المنازل أو يفهمون أننا نعيش في عالم أكثر خطورة مما كنا عليه قبل 25 عامًا”. “وهذا الخطر؟ عليهم أن يدفعوا ثمنه.”
وبعد تحليل 74 مليون دفعة منزلية – شملت الرهون العقارية والضرائب والتأمين، وتم سدادها بين عامي 2014 و2024 – وجد الباحثون أن عمليات إعادة التقييم السريعة لمخاطر الكوارث تمثل ما يقرب من خمس الزيادة الإجمالية في التأمين على المنازل منذ عام 2017. ويمكن تفسير ثلث آخر بارتفاع تكاليف البناء.
وقدر الباحثون تأثير صدمات إعادة التأمين على أسعار المنازل في المناطق البريدية الأكثر عرضة للكوارث. ووجدوا أن ارتفاع أقساط التأمين للأعاصير الكارثية وحرائق الغابات أدى إلى انخفاض قيمة المنازل بنحو 20500 دولار في أعلى 25 في المائة من المنازل و43900 دولار في أعلى 10 في المائة.
ويُنظر إلى شراء منزل على أنه وسيلة لتأمين تكاليف السكن التي يمكن التنبؤ بها. لكن عبء التأمين المتزايد بسرعة يثير دهشة بعض أصحاب المنازل.
في العام الماضي، قرر صهر السيدة روخاس، الذي كان يعيش على الطريق في لوفي، بيع منزله هربًا من ارتفاع أقساط التأمين في المنطقة. تم بيعه بمبلغ 150 ألف دولار، وهو ما كلفه بنائه في عام 1984. وقدر أنه خسر حوالي 75 ألف دولار من المبيعات بعد حساب تكاليف التجديد.
وفي بعض أجزاء من ولايات الغرب الأوسط المعرضة لتساقط البرد، يلتهم التأمين الآن أكثر من خمس إجمالي مدفوعات السكن التي يتحملها صاحب المنزل العادي، والتي تشمل تكاليف الرهن العقاري والضرائب العقارية. وفي أورليانز باريش بولاية لويزيانا، يبلغ هذا الرقم حوالي 30 بالمائة.
مائة ميل شمال لافيت، بوغالوسا، لا. بلدتها الأصغر، وتقع في الداخل. ومع ذلك، تتوقع شركة كريستال هومز أن تتضاعف أقساط التأمين الخاصة بها أربع مرات في عام 2022، لتصل إلى 500 دولار شهريا، بالإضافة إلى رهنها العقاري الشهري البالغ 700 دولار.
كانت السيدة هولمز، وهي أم عازبة تعمل 56 ساعة أسبوعيًا في أحد المستودعات، تكافح من أجل مواكبة الفواتير المرتفعة. لقد تخلف عن سداد أقساط الرهن العقاري بعد أن خفض ساعات عمله إلى 35 ساعة في الأسبوع. إنها تشعر بالقلق من أنها لن تتمكن من البقاء في منزلها.
وتتكرر قصص مماثلة في جميع أنحاء المدينة. وقالت وكيلة العقارات لدى هولمز، شارلوت جونسون، إن مكتبها يتلقى مكالمات يومية من أشخاص يقولون إنهم لم يعودوا قادرين على تحمل أقساط التأمين المتزايدة. بالنسبة للكثيرين، فإن إسقاط التأمين ليس خيارا، حيث ترفض البنوك منح أو الحفاظ على الرهون العقارية للأشخاص الذين ليس لديهم تغطية.
وهذا يعني أن المالكين يضطرون إلى الاختيار بين الحصول على وثائق التأمين على المنازل التي لا يستطيعون تحملها أو المخاطرة بحبس الرهن.
يواجه المشترون عقباتهم الخاصة. وقالت نانسي جالوفارو كروز، مسؤولة القروض في شركة CMG Home Loans التي تعمل مع العديد من عملاء السيدة جونسون، إن تكاليف التأمين المرتفعة وأسعار الفائدة تجعل من الصعب أكثر من أي وقت مضى على المشترين لأول مرة شراء منزل. وقدر أن أكثر من ثلث المشترين تراجعوا عن السوق هذا العام بعد أن دفع التأمين وأسعار الفائدة إجمالي تكاليف السكن الشهرية بعيدا عن متناولهم.
ليست السواحل المعرضة للأعاصير فقط هي التي تأثرت بصدمة إعادة التأمين. في كولورادو، حيث تشكل حرائق الغابات والبرد أكبر التهديدات للمنازل، زاد متوسط قسط التأمين على مالك المنزل بأكثر من الضعف في العقد الماضي، وارتفع متوسط قسط التأمين بنسبة 74 في المائة منذ عام 2020.
رأى ستيف هيكس، وسيط التأمين في مركز روكي ماونتن للتأمين في لافاييت بولاية كولورادو، العملاء يفكرون في شراء منازل في المناطق المعرضة لحرائق الغابات، ثم يتراجعون عندما لا يتمكنون من العثور على تأمين بأسعار معقولة. وقد دفعته الأسعار المرتفعة ومحدودية التوفر إلى تقديم المشورة للمشترين بطلب التأمين في وقت مبكر من عملية شراء المنزل.
وفي كاليفورنيا، 13% وكلاء عقاريون وجدت دراسة أجرتها جمعية تجارية صناعية أن المشترين سوف يسقطون العقود بحلول عام 2024 لأنهم لا يستطيعون العثور على تغطية تأمينية ميسورة التكلفة.
وقال مايكل كونواي مفوض التأمين في كولورادو إن المنظمين في كولورادو يدركون التهديد الذي تشكله هذه الديناميكية على سوق العقارات ويستكشفون إصلاحات أوسع نطاقا.
وقال: “لا نريد أن يدمر سوق التأمين سوق العقارات بشكل فعال”.
ومع ارتفاع تكلفة التأمين، سيتعين على المشترين المحتملين تعديل قيم المنازل لتغطية تكاليفهم الشهرية، كما يقول محللو الصناعة. وإذا انخفضت قيمة المساكن، فإن انخفاض عائدات الضرائب العقارية قد يعني أموالاً أقل للحكومات المحلية لدفع تكاليف الخدمات الأساسية أو قد يؤثر على قدرة تلك الحكومات على اقتراض الأموال.
وصل كلارنس غيدري إلى نقطة الانهيار هذا العام عندما حصل على عرض أسعار لتأمين منزله في لافي بولاية لويزيانا. فهو يريد دفع قسط سنوي قدره 20 ألف دولار، ولكن إذا ضرب إعصار، فقد يكون في مأزق للحصول على أول 50 ألف دولار كتعويضات قبل أن تدفع شركة التأمين المبلغ.
مقرضها السيد غيدري، الذي يعرف باسم روسكو، لن يسمح لها برهن عقاري بدون تأمين على المنزل. لكن تأمين منزله ضد الأضرار الناجمة عن الإعصار يعني دفع أقساط شهرية تزيد بنسبة 40 في المائة على الأقل عن ما تبقى له من ضرائب على الرهن العقاري والضرائب العقارية مجتمعة.
على مدى العقد الماضي، ومع تزايد عدد حرائق الغابات والعواصف، تجاوزت الإيرادات من وثائق التأمين على المنازل في جميع أنحاء الولايات المتحدة خسائر شركات التأمين. في لويزيانا، أفلست 12 شركة، بما في ذلك شركة التأمين التابعة للسيد غيدري بعد موجة الأعاصير بين عامي 2021 و2023. (معظم شركات التأمين الخاصة لا تغطي أضرار الفيضانات، والتي يتم التعامل معها بشكل منفصل بموجب برنامج فيدرالي).
ارتفعت تكاليف شركات التأمين في السنوات الأخيرة بسبب عدد من العوامل، بما في ذلك ارتفاع تكاليف البناء وارتفاع أسعار الفائدة وسياسات التعريفة الجمركية للرئيس ترامب.
لكن التغيرات في سوق التأمين بدأت في وضع سعر أعلى للمخاطر. وقال الدكتور مولدر إن شركات إعادة التأمين هي التي تقود هذه التأثيرات.
وقال: “إن شركات إعادة التأمين هذه تنظر إلى الكثير من البيانات نفسها التي تنظر إليها شركات التأمين، ولكن على نطاق أوسع بكثير وبقدر أكبر من التطور”.
وكان الساسة، وأصحاب المساكن، والاقتصاديون، ومفوضو التأمين الحكوميون، ووكلاء العقارات يشعرون بالقلق منذ فترة طويلة من أن تكاليف التأمين سوف ترتفع إلى الحد الذي قد يؤدي إلى انخفاض قيمة المساكن.
وهذا ما يحدث بالفعل في بعض المجالات، وفقًا لبحث أجراه الدكتور كيز والدكتور مولدر، ونُشر كورقة عمل في المكتب الوطني للبحوث الاقتصادية.
وقال جيسي كينان، الأستاذ المشارك في العقارات المستدامة والتخطيط الحضري بجامعة تولين، إن الأدلة المباشرة على هذه الظاهرة لا تزال محدودة وأن هناك عوامل غير التأمين تؤثر على أسعار المنازل المحلية.
لكنه قال إن هناك علامات مثيرة للقلق بشكل متزايد في بعض الأسواق.
وقال “إن سوق الإسكان في نيو أورليانز يظهر علامات الفشل مما يضغط على النظام المالي المحيط به”.
بشكل عام، ارتفعت أسعار المنازل في الولايات المتحدة بنسبة 55% تقريبًا منذ عام 2018، لكن الأسعار في نيو أورليانز ارتفعت بنسبة 14% فقط، أي أقل من معدل التضخم خلال نفس الفترة.
وحتى في الولايات التي أدت فيها القواعد التنظيمية الصارمة إلى إبقاء التكاليف منخفضة، هناك دلائل تشير إلى أن شركات التأمين على المنازل سوف تستمر في رفع أقساط التأمين لتتماشى بشكل أوثق مع مخاطر الكوارث. تسمح القواعد الجديدة في كاليفورنيا لشركات التأمين بتمرير تكاليف إعادة التأمين المتزايدة إلى المستهلكين. وقدرت مجموعة مناصرة المستهلك، مستشهدة بتأثير تغييرات مماثلة في ولايات أخرى، أن هذا الحكم يمكن أن يزيد بشكل كبير من صافي أقساط التأمين لأصحاب المنازل.
بالعودة إلى شركة لافيت، كان السيد غيدري يدير الأرقام الخاصة بميزانيته الخاصة. وخلافًا لنصيحة مستشارها المالي، أخذت أموالاً من حساب التقاعد الخاص بها لسداد قرض منزلها. والخطة الآن هي التأمين الذاتي ضد أضرار الرياح والبرد. وهذا يعني أنه سيتعين عليه هو وزوجته أن يدفعوا من جيوبهم لإصلاح منزلهم في حالة حدوث عاصفة كبيرة أخرى.
منسية، انضم غيدريس إلى البعض 13% من أصحاب المنازل في الولايات المتحدة ليس لديهم تأمين صحيبحسب بيانات مكتب الإحصاء. تميل شركات التأمين إلى استبعاد الأشخاص في العديد من المجالات.
وقال السيد غيدري: “علينا الآن أن نخوض المقامرة”.
طريقة
قام بنجامين كي وفيليب مولدر بحساب تكاليف التأمين السنوية لأصحاب المنازل عن طريق فصل مدفوعات الرهن العقاري والضرائب عن بيانات الضمان على مستوى القرض التي تم الحصول عليها من شركة تحليلات العقارات والمخاطر CoreLogic. الأسر التي تم تسجيل مدفوعاتها بواسطة CoreLogic لم تكن موجودة في جميع سنوات البيانات من 2014 إلى 2024.
تعتمد حصة التأمين على المنزل من إجمالي مدفوعات المنزل على متوسط القيمة. يشمل إجمالي مدفوعات المنازل التأمين والضرائب العقارية وتكاليف أصل الرهن العقاري والفوائد. لا تشمل مدفوعات الضمان عادةً المرافق ورسوم جمعية أصحاب المنازل.
