نادين يوسفكندا كبار المراسلين
كانت أول شقة لماجي هيلدبراندت في تورونتو تحتوي على مطبخ وطاولة طعام ومساحة عمل وسرير – كل ذلك في نفس الغرفة التي تبلغ مساحتها 300 قدم مربع.
لقد كان منزلاً متواضعاً في البداية، وقريباً من مركز عمله، وفيه كل ضروريات الحياة اليومية.
لكن لم يستغرق الأمر وقتًا طويلاً حتى يشعر الشاب البالغ من العمر 28 عامًا بأنه محاصر. وقال لبي بي سي: “لقد كانت معزولة للغاية في هذا المكان الصغير”. “يبدو بالتأكيد أنه مكان لإبقاء شغالات النحل ليلاً.”
عاشت السيدة هيلدبراند في شقة صغيرة في المدينة، وهو مشهد كان نادرًا في العقارات الكندية، لكنه أصبح موجودًا في كل مكان في العقد الماضي بفضل التطورات السريعة النمو والشاهقة في المدن الكبرى مثل تورونتو وفانكوفر.
ولكن – مع انزلاق سوق الوحدات السكنية في كندا إلى ركود لم نشهده منذ عقود بسبب سلسلة من ضغوط السوق – فإن قيمة هذه الوحدات الصغيرة تتدهور بشكل أسرع من أي وحدة أخرى.
يواجه سوق الوحدات السكنية تراجعًا لم يسبق له مثيل منذ الثمانينيات، حيث تظل الآلاف من الوحدات الجاهزة للانتقال فارغة وغير مباعة في جميع أنحاء تورونتو والمناطق المحيطة بها. وخلال العام الماضي، تم إلغاء 18 مشروعًا سكنيًا في المدينة، وهو عدد غير مسبوق، ويتوقع الخبراء أن يرتفع مع تباطؤ الطلب.
أثار الركود جدلاً حول ما إذا كان المطورون قد كافأوا المستثمرين العقاريين أكثر من اللازم من خلال بناء وحدات أصغر حجمًا وبأسعار معقولة تقلل المساحة المربعة لإبقاء الأسعار منخفضة حيث تكون قيمة الأراضي مرتفعة، والتي غالبًا ما تكون مصممة لتأجيرها أو قلبها لتحقيق الربح.
وفقا لقاعدة البيانات الوطنية للإحصائيات الكندية، فإن معظم الشقق التي تقل مساحتها عن 600 قدم مربع في تورونتو مملوكة للمستثمرين. ارتفع بناء هذه الوحدات الأصغر حجمًا بشكل كبير في عام 2016، وهي تشكل الآن 38% من الشقق المبنية في المدينة، مقارنة بـ 7.7% فقط في السابق.
وقالت نادية إيفانجيليو، الخبيرة الاقتصادية في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، إن هذه الوحدات لم تزدهر بنفس الطريقة في الولايات المتحدة، حيث تمثل جزءًا أصغر بكثير من السوق، على الرغم من أن “انتشارها تضاعف تقريبًا في العقد الماضي”.
مع وجود مخزون كبير في السوق الكندية، فإن بعض الشقق الصغيرة التي بيعت بنصف مليون دولار قبل بضع سنوات تباع الآن بمبلغ 300 ألف دولار كندي (217 ألف دولار أمريكي؛ 163 ألف جنيه إسترليني) أو أقل – وهو سعر لم يكن من الممكن تصوره مؤخرًا في وسط مدينة تورونتو، التي غالبًا ما يُشار إليها على أنها واحدة من أكثر المدن التي لا يمكن تحمل تكاليفها في العالم.
وقال شون هيلدبراند، رئيس شركة Urbanation، وهي شركة تتعقب سوق المباني الشاهقة في تورونتو منذ عقود: “إنه سباق إلى القاع لبيع هذه الأشياء”. (شون هيلدبراند ليس له صلة قرابة بالسيدة هيلدبراند).
لماذا تجلس الكثير من الشقق فارغة؟
لا يقتصر ركود الشقق السكنية على تورونتو، حيث تشهد فانكوفر ركودًا مشابهًا – وإن كان أصغر – حتى عام 2024.
ويقول الخبراء لبي بي سي إن هناك عدة أسباب لذلك.
الأول هو فائض العرض. وقال هيلدبراند إنه تم بناء آلاف الوحدات السكنية خلال العامين الماضيين لمواجهة الزيادة غير المسبوقة في عدد سكان كندا، والتي كانت مدفوعة إلى حد كبير بالهجرة.
لكن عدد الوافدين الجدد انخفض بشكل حاد بسبب التغييرات في سياسة الهجرة الكندية، والتي تهدف جزئيا إلى معالجة أزمة الإسكان. أ تقرير صدر في ديسمبر من قبل بنك مونتريال يُظهر عدد سكان كندا في عام 2025 أكبر انخفاض مسجل منذ عام 1940، باستثناء جائحة كوفيد 2020، مدفوعًا بشكل أساسي بالقيود الجديدة على الهجرة.
إنه تحول لم يكن بإمكان المطورين توقعه، وقد أدى إلى استكمال أكثر من 60 ألف وحدة جديدة في السنوات الأخيرة لتلبية الطلب الذي لم يعد موجودًا.
وقال هيلدبراندت ببساطة: “لقد تقدمت السوق كثيراً على نفسها”.
السبب الثاني هو السعر.
وخفض البنك المركزي الكندي أسعار الفائدة خلال الوباء لتحفيز الاقتصاد، وسعى المستثمرون إلى الشراء في سوق العقارات الذي بدا لعقود من الزمن وكأنه رهان أكيد، على افتراض أن الأسعار يمكن أن ترتفع فقط.
وقال هيلدبراند إن ذلك حدث لفترة من الوقت “على مستوى لم يكن له أي معنى في الواقع”.
بعد ذلك، بدأ بنك كندا في رفع أسعار الفائدة لمكافحة التضخم بعد الوباء. إلى جانب زيادة العرض، أصبحت الرهانات المؤكدة أقل يقينًا.
والآن، يواجه بعض المستثمرين مشكلة في إغلاق الوحدات التي تم شراؤها قبل البناء بتلك الأسعار المتضخمة. وقد اضطر الكثيرون إلى محاولة البيع بخسائر كبيرة. وقال هيلدبراند إن آخرين خائفون للغاية من دخول السوق أو ينتظرون المزيد من الانخفاض في الأسعار.
هناك بعض التكهنات بأن تجميد كندا لعام 2022 لمشتري المنازل الأجانب، والذي تم تقديمه للمساعدة في معالجة أزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان، لعب أيضًا دورًا. تظهر الأرقام أنهم يمثلون جزءًا صغيرًا من المالكين – حوالي 2٪ إلى 6٪ – لكن السيد هيلدبراند قال إن ذلك على الأرجح يرسل إشارة إلى أن كندا مغلقة أمام الأعمال.
تحطم الشقة وسوق الإسكان
أحد الفائزين الواضحين من تراجع سوق الشقق السكنية هو المستأجرون مثل السيدة هيلدبراند، الذين لديهم الآن المزيد من الخيارات بسبب زيادة العرض والصفقات الأفضل إلى حد ما للإيجار.
وتدفع هيلدبراند 2200 دولار كندي شهرياً مقابل شقتها الصغيرة. وانتقل منذ ذلك الحين إلى شقة أكبر تبلغ مساحتها 700 قدم مربع، مكونة من غرفة نوم واحدة في مبنى قديم به فناء خلفي مورق مقابل 200 دولار كندي فقط. وينسب الفضل إلى هذه الخطوة في التحسن الكبير في نوعية حياته.
وقال لبي بي سي في ديسمبر/كانون الأول: “غدا هو عيد ميلادي، وسأقيم حفلا وأستضيف فيه 25 شخصا”. “قبل عام، لم يكن هذا ممكنا.”
وقال السيد هيلدبراند إن الركود سوف يدفع المطورين إلى تغيير من يعتبرونهم عملائهم الرئيسيين، والتحول من مستثمرين على المدى القصير يبحثون عن ربح سريع إلى مستثمرين على المدى الطويل الذين يخططون للاستقرار في الشقق التي يشترونها.
وقال “لقد تعلمنا الدرس هنا”. وأشار إلى أنه لن يتم التخلص التدريجي من الوحدات، لأنه لا يزال هناك طلب على القدرة على تحمل التكاليف، “لكننا ذهبنا بعيدا”.
ويستفيد بعض المشترين أيضًا. وقال أليكس كروز، وهو وكيل عقاري في تورونتو يعمل لدى مجموعة آري زاديجان العقارية، لبي بي سي إن صائدي الصفقات يستحوذون على الوحدات الأصغر حجما.
وقال كروز: «إذا كانت صفقة جيدة للقدم المربع، فسيشتريها الناس»، مضيفًا أنها توفر بعض «اختراق السوق».
ويأتي الركود في الوقت الذي تواجه فيه كندا أزمة الإسكان التي أصبحت قضية سياسية مركزية على جميع مستويات الحكومة. وتعهد رئيس الوزراء مارك كارني بمضاعفة معدل بناء المنازل الجديدة خلال العقد المقبل.
ومع تعليق أو إلغاء آلاف الوحدات قيد الإنشاء، سيدخل عدد أقل من الوحدات إلى السوق بحلول نهاية العقد. وقال السيد هيلدبراند إن ذلك قد يؤدي إلى تفاقم أزمة الإسكان في كندا، حيث يتم الاعتماد بشكل كبير على الشقق السكنية لتعزيز العرض في المدن الكبرى.
ويحذر هيلدبراند وآخرون من أن الأسعار المنخفضة ستكون قصيرة الأجل.
“السؤال الآن هو إلى متى سنبقى هنا، وما هو التأثير على المعروض من المساكن خلال العقد المقبل؟” السيد هيلدبراند د.
