شراء منزل في كاليفورنيا ويختلف الانهيار كثيراً عن تراجع مبيعات البلاد.
وجد جدول البيانات الموثوق به أدلة في بيانات مبيعات Atom على مدار 21 عامًا، وتتبع الصفقات المغلقة للمنازل والشقق السكنية القائمة والمبنية حديثًا. وتمت مقارنة التردد العميق بين مشتري المساكن لشراء المنازل في عامي 2023 و2025 بقبح كارثة 2007-2009.
فكر في مقدار انخفاض المبيعات على مستوى الولاية مؤخرًا.
كانت هناك 954.423 عملية بيع في كاليفورنيا في الفترة 2023-2025، بانخفاض من 1.25 مليون في الفترة 2007-2009. لذا، فمقارنة بكابوس الإسكان، كان شراء المساكن أبطأ بنسبة 24% على مدى الأعوام الثلاثة الماضية. نعم، هناك عدد أقل بكثير من مشتري المنازل هذه الأيام مقارنة بما كان عليه الحال خلال الانهيار الكبير.
ومع ذلك، ارتفعت المبيعات على الصعيد الوطني البالغة 12.4 مليونًا في الفترة 2023-2025 بنسبة 13% من 10.9 مليون في الفترة 2007-2009.
لا يعني ذلك أن الأميركيين كانوا يشترون بكثافة في الآونة الأخيرة. وكانت وتيرة المبيعات في الولايات المتحدة على مدى السنوات الثلاث الماضية أبطأ بنسبة 6٪ عن السنوات الـ 18 الماضية. ومع ذلك فقد انخفضت ولاية كاليفورنيا بنسبة 31%.
ولنتأمل بعد ذلك الحركات المتناقضة في أسعار المساكن ــ مع ملاحظة الاختلافات في الخلفية الاقتصادية لسوق الإسكان: من الاضطرابات الاقتصادية الأخيرة في مرحلة ما بعد الجائحة إلى الانهيار المالي العالمي في الفترة 2007-2009.
كان متوسط سعر المنزل في كاليفورنيا البالغ 710 آلاف دولار لشهر ديسمبر/كانون الأول 2025 أعلى بنسبة 9% عما كان عليه قبل ثلاث سنوات – وأقل بنسبة 5% فقط من أعلى مستوى له على الإطلاق.
ومن المثير للاهتمام أن القيمة النهائية للبلاد البالغة 372 ألف دولار جاءت بعد زيادة بنسبة 16٪ على مدى ثلاث سنوات. وكان هذا رقما قياسيا.
وهذا السعر الأخير بعيد كل البعد عما كان عليه خلال فترة الركود الكبير.
وانخفض سعر كاليفورنيا بنسبة 45% في السنوات الثلاث المنتهية في ديسمبر/كانون الأول 2009. وعلى المستوى الوطني، كان الانخفاض بنسبة 25%.
الدفع الشهري
الآن دعونا نتحدث عن السلطة. بالنسبة للمبتدئين، فكر في صعود وهبوط معدلات الرهن العقاري.
على مدى السنوات الثلاث الماضية، حارب بنك الاحتياطي الفيدرالي ارتفاع التضخم من خلال رفع أسعار الفائدة. ارتفع متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا لشركة فريدي ماك من 6.3% إلى 7.6% في أوائل عام 2023 – ثم انخفض إلى 6.2% بحلول ديسمبر 2025 مع تراجع التضخم أخيرًا.
خلال فترة الركود الكبير، واجه بنك الاحتياطي الفيدرالي كارثة اقتصادية عالمية. وانخفضت أسعار الفائدة على الإقراض من 6.2% إلى 4.8% في يناير 2007 مع خروج الأزمة المالية عن نطاق السيطرة. وفي ديسمبر 2009 كان المعدل 4.9%.
أخيرًا، ضع في اعتبارك الدفعة الشهرية المقدرة للمشتري النموذجي.
اجمع بين تقلبات الأسعار وتقلبات الأسعار، وسترى فرقًا كبيرًا في بيئة شراء المنازل خلال هاتين الفترتين.
زاد العبء المالي للشخص الذي يبحث عن منزل في كاليفورنيا بنسبة 4% على مدى السنوات الثلاث الماضية، في حين انخفضت مدفوعات الإسكان بنسبة 52% في الفترة 2007-2009. وعلى الصعيد الوطني، زادت المدفوعات بنسبة 11% على مدى السنوات الثلاث الماضية، بعد انخفاض بنسبة 35% خلال فترة الركود الكبير.
هذه الخصومات الهائلة هي التي تجعل مشتري المنازل في حالة مزاجية للشراء عندما تلوح في الأفق كارثة كبرى.
بالإضافة إلى ذلك، لاحظ الانخفاض الحاد في مؤشر القدرة على تحمل التكاليف للمشتري لأول مرة من جمعية كاليفورنيا للوسطاء العقاريين.
يوضح معيار التكلفة هذا أن 30% من الأسر في كاليفورنيا، في المتوسط، يمكن أن تتأهل للحصول على منزل جديد في الفترة 2023-2025، بانخفاض عن 49% في الفترة 2007-2009.
على المستوى الوطني؟ ربما يكون 54% قد اشتروا مؤخرًا بينما قد يكون 71% قد اشتروا خلال فترة الركود الكبير.
ماذا سيحدث بعد ذلك؟
فهل تعطي آلام الفترة 2007-2009 أي إشارة إلى مدى سرعة استجابة شراء المساكن للصدمات الكبيرة؟
وعلى الرغم من التحسن الكبير في القدرة على تحمل التكاليف، فإن التعافي من متاعب الركود الكبير كان بطيئا.
وعلى مدى السنوات الثلاث التالية، زادت مبيعات كاليفورنيا بنسبة 8٪ بينما ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 15٪ بحلول نهاية عام 2012.
على المستوى الوطني؟ وانخفضت المبيعات بنسبة 4٪ مع ارتفاع الأسعار بنسبة 3٪.
جوناثان لانسنر كاتب عمود أعمال في مجموعة أخبار جنوب كاليفورنيا. يمكن الوصول إليه على jlansner@scng.com
