بقلم ديبورا برينان، كال ماترز
تتنازع الدعوى القضائية التي رفعها مالك منزل كارلسباد جون ليفي ضد لجنة السواحل على الغرامات المفروضة على بوابتين مغلقتين ونباتات محلية ومكان زفاف وملعب كرة مخلل. كما أنه يتحدى سلطة اللجنة في فرض غرامات بملايين الدولارات دون مراجعة قضائية.
واتهمت اللجنة، التي تحمي الوصول العام والجودة البيئية في المنطقة الساحلية، وهي شريط من الأرض يمتد على طول ساحل كاليفورنيا، الضريبة بمنع وصول الجمهور إلى الشاطئ، وإزالة موطن الطيور الساحلية وتركيب ملاعب كرة المخلل بشكل غير قانوني. وتم تغريمه 2.4 مليون دولار بسبب تلك الجرائم.
ويقول ليفي إن اثنين من الأبواب التي تريد اللجنة فتحها يتعلقان بقضايا حقوق ملكية معقدة. وقال إنه يحترم حماية البيئة، ورغم أنه بنى المحكمة دون التراخيص المناسبة، فإنه يعمل مع المدينة لإصلاحها.
هذه مسائل عامة معروضة على اللجنة، تتعلق بكيفية وصول الجمهور إلى الممتلكات الساحلية وما يتم بناؤه هناك. ولكن ليفي شكوى كما تزعم أن اللجنة القوية قد انتهكت حقوقها في الإجراءات القانونية الواجبة من خلال فرض غرامات ضخمة دون إشراف المحكمة وجمع العقوبات التي تمول برامجها الخاصة.
وقال ليفي: “إنهم المحققون، وهم القاضي، وهم هيئة المحلفين، وهم أيضًا أمين الصندوق”.
ولم يرد موظفو اللجنة وأعضاؤها على أسئلة CalMatters، مستشهدين بالدعوى القضائية المعلقة. في جلسة الاستماع في أكتوبر، قال روب موديلموغ، محامي التنفيذ للجنة الساحلية، إن الضريبة كان من الممكن أن تتجنب سنوات من الصراع من خلال الامتثال لقانون ساحل كاليفورنيا.
وقال مودلموج للمفوضين: “في أي وقت خلال تلك الفترة، كان بإمكان السيد ليفي أن يفتح بوابته بسهولة ويزيل قفلها من البوابة الأخرى داخل منطقة الارتفاق، ويزيل التطوير من المنطقة العازلة للأراضي الرطبة، ويتجنب هذا الإجراء بأكمله”. “ولكن بعد كل هذا الوقت، وبعد جهد كبير من جانب موظفيك، قرروا عدم القيام بذلك”.
مشكلة في ليفيلاند
يقع عقار Levi’s على زاوية بحيرة Buena Vista Lagoon في كارلسباد. قاموا بشراء الأرض وحصلوا على تصريح تطوير ساحلي في عام 1998 لبناء العقار الذي أطلقوا عليه اسم “ليفيلاند”. على الفور تقريبًا بدأ الخلاف مع اللجنة حول شروط التصريح.
جميع الشواطئ في كاليفورنيا تقريبًا مفتوحة للجمهور، ويمكن للمفوضية أن تأمر أصحاب العقارات بتوفير الوصول إلى الشاطئ على أراضيهم. يقول ليفي إن التصريح يتطلب “الوصول الجانبي”، مما يعني أنه يمكن للزوار دخول الشاطئ من الأجزاء المجاورة للشاطئ. وتقول اللجنة إنها لا تستوعب مرتادي الشاطئ من ذوي الاحتياجات الخاصة، وتقول إن السد يجب أن يوفر إمكانية الوصول من طريق ماونتن فيو درايف.
هناك مساران يمكن أن يسمحا لرواد الشاطئ بالوصول إلى ممتلكات ليفي. يوجد طريق يؤدي إلى الشاطئ على طول أحد السدود المملوكة لجمعية أصحاب المنازل المجاورة. والثاني عبارة عن مسار للمشي على أرضه يمتد على طول البحيرة.
وقالت اللجنة إن كلاهما مغلقان ببوابات مغلقة منذ ما يقرب من ربع قرن، في انتهاك لتصريحها.
وقال موديلموج: “لقد طلبنا من السيد ليفي لسنوات الالتزام بقانون السواحل و(تصريح التنمية الساحلية) الخاص به، وقد رفض”. “ولهذا السبب نحن مضطرون لتقديم هذا الأمر إليك لإجبار السيد ليفي على معالجة انتهاكاته أخيرًا.”
يقول ليفي إنه على استعداد لتوفير الوصول العام ولكن تواجهه مشكلات تتعلق بالملكية وحقوق الارتفاق. عندما قام ببناء المنزل، قام ليفاي، بإذن من HOA، بتثبيت بوابة على طريق الشاطئ. وقال الآن إنه يحتاج إلى إذن الجمعية لإزالة البوابة من أرضه.
كما وافق على منح مدينة كارلسباد حق ارتفاق على الرصيف حتى يتمكن الزوار من المشي إلى الشاطئ. وتقول اللجنة أن وسائل الراحة سارية، وبالتالي يجب أن تظل البوابة مفتوحة. لكن مسؤولي ليفي وكارلسباد يقولون إن المدينة لم تعترف بذلك قط.
وقال جيريمي تالكوت، المحامي لدى مؤسسة باسيفيك القانونية، وهي شركة محاماة ذات مصلحة عامة تدافع عن حقوق الملكية وتمثل ليفي في القضية: “إنها واحدة من الأسئلة الأساسية الكامنة وراء ما إذا كان هناك بالفعل تسهيلات ارتفاق”.
ولم يعلق مسؤولو كارلسباد على هذه القصة، مستشهدين بالدعوى القضائية المعلقة. لكن في رسالة إلى اللجنة، قال مدير تنمية مجتمع كارلسباد جيف مورفي والمدعي العام للمدينة ماريسا كاويكي إن كارلسباد شكك في سلطة اللجنة في طلب إزالة البوابة وقالا إن المدينة لم توافق على حق الارتفاق.
وكتب: “لا يمكن للجمهور حاليًا استخدام ميزة المسار المقترحة هذه، حيث لم تقبلها المدينة”.
جادل موظفو اللجنة بأن الضريبة مطلوبة لفتح البوابة وإتاحة الوصول إلى المسار، بغض النظر عن مشاركة المدينة. وقال ليفي إن السماح للجمهور بدخول أراضيها دون أن تتحمل المدينة مسؤولية سلامة وصيانة المسار يعد مسؤولية كبيرة للغاية.
وقال: “لو كنت مذنبًا بالفعل بمنع وصول الجمهور أو عدم الامتثال لتصريحي الساحلي، كنت سأعترف بالذنب أو أتوصل إلى تسوية”. “لكنني لم أفعل.”
كما فرضت اللجنة غرامة على ليفي بسبب انتهاكات التنمية الساحلية: إجراء تعديلات على ممتلكاته دون إذن.
تواجه ممتلكاتهم البحيرة من الجانبين، وتوفر موطنًا لسكة حديد ريدجواي خفيفة القدم المهددة بالانقراض، وسكة الخرشنة الخفيفة في كاليفورنيا، وسكة حديد المصفق خفيفة القدم. لقد طُلب منهم توفير منطقة عازلة بطول 100 قدم من النباتات المحلية لطيور الشاطئ. واتهمت اللجنة ليفي، الذي يعيش الآن في نيوزيلندا، بتأجير منزله كمكان لحفل زفاف وإزالة النباتات المحلية لإخلاء مواقف السيارات للمناسبات.
كما قام ببناء ملعب كرة مخلل في العقار دون إذن. وقال مودلموغ إن موظفي اللجنة لم يعارضوا ذلك بالضرورة، لكنهم كانوا سيوصون بتركيبه بعيدًا عن البحيرة.
وقال ليفي إنه لا يدير مكانًا لحفلات الزفاف، ولكنه يسمح بحفلات الزفاف في عقاراته المستأجرة. وقال إنه قام بإزالة النباتات الغازية من الشاطئ واستبدلها بمزيج من البذور المحلية. واعترف بأنه “لاعب كرة مخلل متعطش”، كما وصف نفسه، بأن بناء الملعب دون تصريح كان خطأً، لكنه يعمل للحصول على تصريح “بعد وقوع الأمر”.
وحثت المنظمات غير الربحية، بما في ذلك مؤسسة Surfrider وDisability Right California وBuena Vista Audubon، اللجنة على الموافقة على العقوبة ضد ليفي.
وكتب مسؤولو Surfrider: “لقد حان الوقت لوقف هذه الانتهاكات الفظيعة للوصول إلى السواحل وموائل الأراضي الرطبة مرة واحدة وإلى الأبد”.
لكن تالكوت قال إن هذه المسائل المتعلقة بقانون الملكية يجب أن يتم البت فيها في المحكمة، وليس من قبل نفس الهيئة الحكومية التي حققت في القضية وأصدرت إشعار الانتهاك.
وقال “لا أعتقد أن هذا هو نوع السؤال الذي يمكن حله في جلسة استماع للجنة”. “لا يوجد محكمون محايدون في تلك الجلسة. إنهم ليسوا قضاة. إنهم لجنة مكلفة بتحقيق أقصى قدر من الوصول العام، ولديهم سلطة التحقيق في انتهاكات قانون السواحل ومقاضاة مرتكبيها والفصل فيها.”
من يجب أن يقرر النزاعات الساحلية؟
لأكثر من نصف قرن، قامت لجنة السواحل بحماية النظم البيئية الساحلية وأبقت الشواطئ مفتوحة لجميع سكان كاليفورنيا. يقول النقاد أن هذا قد حدث أيضًا بناء المساكن المقيدة حصل على صلاحيات واسعة لفرض غرامات باهظة في المناطق الساحلية.
يمكن للجنة أصحاب العقارات الفاخرة 11,250 دولارًا في اليوم لكل مخالفة ما يصل إلى خمس سنوات. في النزاعات التي طال أمدها والتي يمكن أن تصل إلى ملايين أو مليارات الدولارات. في قضية الضريبة، قال Modellmog إن الموظفين “يوصون باتباع نهج محافظ” وقاموا بتجميع جميع انتهاكات الوصول العام المزعومة في غرامة واحدة قدرها مليون دولار وانتهاكات التنمية الساحلية في غرامة واحدة قدرها 1.4 مليون دولار.
وقال ليفي في شكواه إن العقوبة تفتقر إلى إجراءات الحماية الواجبة في إجراءات المحكمة الجنائية. على سبيل المثال، قال تالكوت إن جلسات الاستماع التي تجريها اللجنة لا تشمل الحق في الإدلاء بشهادته تحت القسم، أو الإدلاء بالشهادة أو أمر الاستدعاء، واستجواب الشهود.
وقال: “لا توجد أي عملية تنطوي على محاكمة جنائية”.
وتقول الشكوى إن المفوضية لديها أيضًا تضارب في المصالح في اتخاذ قرار بشأن العقوبات الخاصة بها، لأن الأموال التي تم جمعها من تلك الغرامات تمول برامج التنفيذ الخاصة بها وبرامج أخرى.
وقالت ماري جو ويغينز، أستاذة القانون في جامعة سان دييغو والمتخصصة في العقارات واستخدام الأراضي، إنه ليس من غير المعتاد أن تفرض الهيئات التنظيمية غرامات باهظة الثمن.
وقال: “تتخذ الهيئات العامة قرارات مشابهة في طبيعتها للجنة الساحلية في كاليفورنيا”. “إنها في الواقع مسألة نطاق قوتهم وليس ما إذا كانت لديهم القدرة على القيام بذلك.”
على سبيل المثال، مجلس كاليفورنيا للموارد الجوية يمكن الاعتماد على قضاة القانون الإداري بدلاً من إجراءات المحكمة المدنية لفرض غرامات يصل مجموعها إلى 100000 دولار، أو ما يصل إلى 300000 دولار لبعض مخالفات الوقود. أجازه المشرع في عام 2023 مجلس مراقبة موارد المياه بالولاية يمكن فرض غرامات على مخالفي المياه 10,000 دولار في اليوم بالإضافة إلى 2500 دولار لكل فدان من المياه.
وتقول شكوى ليفي إن الغرامة المكونة من سبع نقاط ضده ترقى إلى عقوبة “شبه جنائية” ينبغي مراقبتها قضائياً. قال ويجينز إنها حجة موثوقة.
وأضاف: “إنها ليست تعويضية فحسب، بل إنها عقابية”. “وهذا يتطلب مستوى عال من المراجعة التي لا توفرها المفوضية لأنها تقوم بمراجعة الغرامات الخاصة بها.”
وقال تالكوت إنه إذا لم يتم حل القضية لصالحهم، فسوف يستأنف ليفي والمؤسسة أمام الولاية أو حتى المحكمة الفيدرالية العليا.
سابقة القضية قد لا تكون في صالح ليفاي. في عام 2016، فرضت لجنة السواحل غرامة قدرها 4.185 مليون دولار على وارن وهيني لينت. انتهاك الوصول الساحلي في منزله في ماليبو. أيدت محكمة الاستئناف في عام 2021 الغرامة، ورفضت المحاكم العليا على مستوى الولاية والمحاكم الفيدرالية مراجعة القضية.
وقال ليفي إنه مستعد للذهاب إلى أقصى حد ممكن لتحدي اللجنة الساحلية.
وقال: “عمري 74 عامًا ولا يهمني كم يكلف ذلك، لكنني سأضعه في مقدمة أمريكا وكاليفورنيا”.
