يحب الرئيس دونالد ترامب كبش فداء سهلًا، وقد اختار يوم الأربعاء واحدًا لإلقاء اللوم عليه في أزمة الإسكان في البلاد: المستثمرين الذين يشترون أعدادًا كبيرة من منازل الأسرة الواحدة ويقومون بتشغيلها كعقارات مستأجرة.
وكتب ترامب على موقع Truth Social أنه يتخذ خطوات لوقف مثل هذه المشتريات كجزء من برنامج أوسع لجعل المنازل في متناول الجميع مرة أخرى. وقال إن “الناس يعيشون في منازل وليس في شركات”. وقال إنه سيقدم المزيد من التفاصيل خلال أسبوعين، عندما يزور دافوس، وهو منتجع سويسري للتزلج غير معروف بمساكنه ذات الأسعار المعقولة.
ولكن ليست هناك حاجة لانتظار التفاصيل. إن أصحاب المساكن ليسوا السبب في أزمة الإسكان التي تعيشها البلاد، وأي خطة تعمل على تقليص الاستثمار في الإسكان لن تؤدي إلا إلى تفاقم الأمور سوءاً.
الأزمة هي مشكلة بسيطة ولها حل معقد. والمشكلة هي أن الولايات المتحدة ليس لديها ما يكفي من المساكن. الجزء الصعب هو بناء المزيد. من المؤكد أنه من الأسهل، وربما الأفضل في السياسة، أن نتحدث عن منع المستثمرين، أو فرض ضوابط على الإيجارات، أو طرد المهاجرين من البلاد، ولكن أياً من ذلك لن ينجح. إن الطريقة لجعل السكن بأسعار معقولة هي بناء المزيد من المساكن.
لم يتعاف التصنيع بشكل كامل من الأزمة المالية لعام 2008. ومنذ ذلك الحين، زاد عدد السكان بشكل أسرع من نمو المعروض من المساكن الجديدة، وكانت النتيجة لعبة عملاقة من الكراسي الموسيقية مع عدم وجود عدد كافٍ من الكراسي. وعلى الرغم من اختلاف التقديرات، إلا أن الخبراء يتفقون بشكل عام على أننا بحاجة إلى ملايين الوحدات السكنية الجديدة لسد هذه الفجوة. وقدرت مؤسسة Up for Growth، وهي مؤسسة بحثية تركز على الندرة، الرقم بـ 3.78 مليون.
غير ناضج
وبعد مرور ما يقرب من عام على توليه منصبه، لم يطرح ترامب بعد أي خطة ذات معنى لزيادة بناء المساكن. وبدلا من ذلك، طرح عددا من الأفكار غير الناضجة، كما حدث في نوفمبر/تشرين الثاني، عندما اقترح على منصات التواصل الاجتماعي أن إدارته قد تقدم قروضا عقارية لمدة 50 عاما.
ويُعَد تهديده بحظر المستثمرين المؤسسيين أحدث مثال على ذلك. وكما هي الحال في كثير من الأحيان، لا يقترح ترامب أي سياسة حقيقية ذات تفاصيل حقيقية. إنه يقول أشياء يعتقد أن الناس يريدون سماعها، حتى لو تم سحبها من قواعد اللعبة السياسية للتقدميين الذين يحب أن يكرههم.
وليس من الواضح أيضًا ما إذا كان ترامب يتمتع بسلطة حظر المشترين المؤسسيين، ولا ما إذا كان الكونجرس سيوافق على متابعة الفكرة. ومع ذلك، من أجل هذا المقال، دعونا نتعامل معه كفكرة حقيقية. على سبيل المثال، لنفترض أن ترامب يعتزم دعم مشروع قانون قدمه النائب آدم سميث، ديمقراطي من واشنطن، في عام 2022، والذي من شأنه أن يفرض ضريبة بنسبة 100% على مشتريات منازل الأسرة الواحدة من قبل أي شركة تبلغ قيمة أصولها 20 مليون دولار أو أكثر.
أول شيء يجب معرفته هو أن مثل هذا الاقتراح لن يمنع معظم شراء منازل الأسرة الواحدة لاستخدامها كعقارات للإيجار. وفي عام 2022، تشير تقديرات المعهد الحضري إلى أن المستثمرين المؤسسيين سيمتلكون 574 ألف منزل لأسرة واحدة. وكان هذا أقل من 1% من منازل الأسرة الواحدة في البلاد ــ وأقل من 5% من إيجارات الأسرة الواحدة. وبعبارة أخرى، فإن معظم المساكن المستأجرة مملوكة لصغار الملاك.
قد تكون هناك بعض الفوائد من الحظر. قد تؤدي المنافسة الأقل من المستثمرين إلى قبول البائعين بأسعار أقل؛ من المرجح أن يعيش المشترون في منازل بدلاً من تأجير العقارات.
ولكن هذا سوف يعاقب المستأجرين. ومن الأفضل أن نفهم الزيادة في الاستثمار المؤسسي في مساكن الأسرة الواحدة باعتبارها بديلاً للإقراض العقاري الثانوي بعد الأزمة. وتعني معايير الائتمان الأكثر صرامة أن ملايين الأميركيين لم يعد بإمكانهم الحصول على قروض لشراء منزل. يسمح الملاك المؤسسيون للأشخاص بالعيش في نفس الأماكن ولكن كمستأجرين.
هل سيكون من الأفضل توسيع الائتمان؟ قد يكون هناك ميل لقول نعم. ينظر الأميركيون بشكل عام إلى ملكية المساكن باعتبارها غاية في حد ذاتها، ووسيلة لبناء الثروة، ولبنة أساسية للمجتمعات المستقرة. ولكن أزمة الإسكان أظهرت أن المساكن التي تم شراؤها بقروض الرهن العقاري الثانوي لا تقدم سوى وهم الملكية. ولم يقم المقترضون ببناء أسهم، ولم ينشئوا مجتمعات دائمة.
إعطاء خيارات للمستأجرين
إن الجيوب العميقة للمستثمرين المؤسسيين لا توفر فقط المزيد من الخيارات للمستأجرين. كما أنها توفر مصدرا جديدا لرأس المال لبناة المنازل. يمكن للشركات بيع المخزون الزائد لشركات التأجير، مما يسمح لها بالبناء بقوة أكبر. وفي بعض الحالات، يقومون ببناء منازل لشركات الإيجار. في العام الماضي، أكملت شركة بناء المنازل دي آر هورتون تقسيمًا فرعيًا لـ 72 منزلًا لأسرة واحدة خارج تالاهاسي بولاية فلوريدا، والتي أطلق عليها اسم سايبرس في ويسلي بارك. قامت بتأجير المنازل ثم بيعت كل شيء لشركة استثمارية تدعى Topaz Capital Group.
إذا كان هذا مبنى سكنيًا مكونًا من 72 وحدة يسمى Cypress في Wesley Park، فلن يرف له أحد جفن.
ومن المهم في الواقع أن نتذكر أن الملكية المؤسسية للمساكن ليست بالأمر الجديد. إن وجود الملاك المؤسسيين في سوق الشقق كبير وطويل الأمد. Invitation Homes، أكبر مالك للمنازل المستأجرة لأسرة واحدة في البلاد، تمتلك أو تدير حوالي 110.000 عقار اعتبارًا من سبتمبر، وهو عدد كبير من المنازل. ويمثل هذا حوالي عُشر عدد الشقق التي تملكها أو تديرها شركة Greystar، أكبر مالك للعقارات في البلاد.
ويقدم سوق الشقق حكاية تحذيرية. قامت وزارة العدل مؤخرًا بتفكيك ترتيب زعم أن العديد من أكبر مالكي الشقق، بما في ذلك Greystar، كانوا يتواطؤون من خلال خدمة تسعير تابعة لجهة خارجية، RealPage، لرفع الإيجارات. وفي بعض المناطق الحضرية، ومعظمها في منطقة صن بيلت، اشترى المستثمرون المؤسسيون ما يكفي من المنازل المخصصة لأسرة واحدة لاحتمال الانخراط في عمليات احتيال مماثلة. وسيتعين على المنظمين مراقبة هذا الأمر.
ولكن دعونا نعود إلى الصورة الكبيرة. إليك اختبارًا يمكنك استخدامه في أي وقت يقول فيه السياسيون إن لديهم فكرة لجعل الإسكان ميسور التكلفة: هل سيؤدي ذلك إلى بناء المزيد من المساكن؟
وهذا يساعد فقط إذا كانت الإجابة بنعم.
يكتب بنيامين أبلباوم عن الأعمال والاقتصاد لهيئة تحرير صحيفة نيويورك تايمز.
