طرح الرئيس ترامب ومدير الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان بيل بولت مؤخرًا فكرة تقديم قروض عقارية لمدة 50 عامًا بدلاً من خيار التمويل التقليدي لمدة 30 عامًا. وقد يبدو هذا جذابا في البداية لأن زيادة أقساط سداد الرهن العقاري من شأنها أن تقلل من الأقساط الشهرية للمقترض، ولكنها لن تحل أزمة القدرة على تحمل التكاليف لأصحاب المنازل.
ليس من قبيل المبالغة أن نطلق على الوضع الحالي أزمة. ووفقا لبنك الاحتياطي الفيدرالي في أتلانتا، فإن النسبة المئوية لدخل الأسرة اللازمة لشراء منزل بسعر متوسط تقترب من مستوى قياسي مرتفع اليوم، والقدرة على تحمل التكاليف تقترب من مستوى قياسي منخفض. لقد تخلى جيل كامل من الشباب الأميركيين إلى حد كبير عن حلم ملكية المنازل.
تسبب الإنفاق المسرف لإدارة بايدن وسوء الإدارة النقدية من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي في ارتفاع أسعار المنازل وأسعار الفائدة، وهي ضربة قاتلة دمرت سوق الإسكان.
ولأن أسعار المساكن وأسعار الفائدة تشكل العوامل الأساسية في تحديد أقساط الرهن العقاري الشهرية للمشتري المحتمل، فعندما تزايدت هاتان المدخلتان بسرعة، شهد الأميركيون زيادة في أقساط الرهن العقاري الشهرية على مسكن متوسط السعر إلى أكثر من الضعف في أقل من أربع سنوات.
إذا لم تكن هذه أزمة قدرة على تحمل التكاليف، فلا شيء كذلك.
السوق المجمدة
ومما يؤدي إلى تفاقم المشكلة حقيقة أن ملايين الأمريكيين اشتروا أو أعادوا تمويل المنازل بأسعار فائدة منخفضة بشكل غير عادي في عامي 2020 و2021، ولا يمكنهم فعليًا بيع منازلهم في سوق أسعار الفائدة المرتفعة نسبيًا اليوم.
والسبب في هذه الظاهرة هو أنه يتعين على البائع دائمًا سداد الرهن العقاري الحالي على المنزل في وقت البيع، مما يؤدي إلى إلغاء هذا الرهن العقاري. يتم استخدام الدخل المتبقي للدفعة الأولى لشراء منزل ثانٍ، لكن الرهن العقاري الجديد لن يكون قرضًا آخر بفائدة 3٪ أو أقل، ولكن عادةً بفائدة 6٪ أو أعلى.
يجب أن يكون البائع راضيا عن الانتقال إلى منزل أقل تكلفة بكثير، وإلا فإن أقساط الرهن العقاري الشهرية سوف تنفجر. ونتيجة لذلك، يقوم أصحاب المنازل اليوم بإدراج منازلهم بأسعار باهظة لإدارة تكاليف تمويل منزلهم التالي.
وسوق المنازل الجديدة ليست أفضل حالا، حيث تواجه شركات بناء المنازل تكاليف قياسية يضطرون إلى تمريرها إلى المستهلكين لتجنب الخسائر. ومع ذلك، فإن المنازل المبتدئة والخيارات ذات الأسعار المعقولة ليست مربحة على الإطلاق في بعض الأسواق، لذلك يقوم بناة المنازل بشكل متزايد ببناء منازل فاخرة فقط بدلاً من ذلك.
وفي استجابة لسوق الإسكان المتجمدة في الولايات المتحدة، يدعو العديد من المعلقين بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى خفض أسعار الفائدة، وبالتالي خفض تكاليف التمويل بالنسبة لمشتري المساكن المحتملين من أجل زيادة القدرة على تحمل التكاليف نظرياً.
ومن المؤسف أن أسعار الفائدة وأسعار المساكن عادت إلى الارتفاع بشكل كبير اليوم، مما يعني أنها عادت إلى علاقتها العكسية التقليدية. عندما تنخفض أسعار الفائدة، يمكن للناس اقتراض المزيد من المال والحفاظ على نفس دفعات الرهن العقاري الشهرية. وهذا يعني أن المقترضين يمكنهم الحصول على قروض عقارية أكبر ورفع أسعار المنازل، مع الحفاظ على القدرة على تحمل التكاليف دون تغيير.
عيب قاتل
وهذا عيب قاتل حتى مع الرهن العقاري لمدة 50 عاما. وهذا من شأنه أن يشجع أصحاب المساكن المحتملين على الاقتراض أكثر من اللازم في حين يفرض ضغوطاً تصاعدية على أسعار المساكن.
وفي الوقت نفسه، يعتبر المقترض مستأجرًا فعليًا، على الأقل خلال العقد الأول أو نحو ذلك من الرهن العقاري لأنه لن يذهب أي جزء تقريبًا من دفعات الرهن العقاري الشهرية إلى رأس المال، مما يقلل المبلغ المستحق للبنك. لن يقوم مالك المنزل ببناء أي أسهم تقريبًا خلال تلك الفترة، على عكس المستأجر.
والأمر الأسوأ من ذلك هو أن متوسط عمر مشتري المساكن لأول مرة أصبح الآن 40 عاماً. وحتى في ظل السيناريو غير المرجح حيث يؤدي تقديم الرهن العقاري لمدة خمسين عاماً إلى خفض هذا العمر، ربما إلى 35 عاماً، فإن أصحاب المساكن لن يمتلكوا مساكنهم فعلياً بعد التقاعد، لذا فلن يتمكنوا أبداً من التقاعد بالقدر الكافي للاستمرار في سداد أقساط الرهن العقاري.
ورغم أن الرهن العقاري المقترح لمدة خمسين عاماً قد يأتي من رغبة صادقة في مساعدة الأميركيين الذين يكافحون من أجل العثور على مساكن ميسورة التكلفة، إلا أنه لن يحل المشكلة. والواقع أن الإسكان أصبح أمراً بالغ الصعوبة ليس بسبب الافتقار إلى خيارات التمويل الطويل الأجل، بل بسبب عدم التطابق الأساسي بين العرض والطلب.
وعندما غمرت إدارة بايدن البلاد بأكثر من 10 ملايين من الأجانب غير الشرعيين، زاد الطلب على الإسكان بشكل كبير. وبالإضافة إلى ذلك، أدت السياسات المالية والنقدية الفاشلة إلى دفع رأس المال بعيداً عن الصناعات الخاصة مثل الإسكان، مما أدى إلى انخفاض الإنتاج. أدت سنوات من الإفراط في التنظيم من المستوى المحلي إلى المستوى الفيدرالي إلى تقليل المعروض من المساكن.
هذا هو Econ 101: زيادة الطلب مع انخفاض العرض هي الطريقة التقليدية لرفع الأسعار. وإذا كنا نريد حقاً حل أزمة قدرة أصحاب المساكن على تحمل تكاليفها، فيتعين علينا أن نعالج الأسباب الجذرية وراء عدم التطابق بين العرض والطلب القائم اليوم ــ وليس تقديم آليات تمويل جديدة تخضع للمشكلة الحقيقية.
إي جيه أنتوني هو كبير الاقتصاديين في مؤسسة التراث. ©2025 وكالة محتوى تريبيون.
