في وقت سابق من هذا الخريف، أصدر الحالمون في وادي السليكون وصفاً تفصيلياً لخطتهم، حيث يقترحون بناء مدينة تضم 400 ألف نسمة ومركزاً للتصنيع على مراعي تبعد 50 ميلاً شمال شرق سان فرانسيسكو، والتي يطلقون عليها اسم “كاليفورنيا إلى الأبد”. إنه لا يشبه أي شيء شهدته الولايات المتحدة من قبل: غريب في موقعه، وعميق في تصميمه الحضري.
سيتم تصميم المدينة الجديدة على شبكة مدمجة، مع طرق متشابكة وطرق نقل سريع وممرات خضراء للمشاة وراكبي الدراجات. سيتم تخصيص المناطق السكنية الأقل كثافة في المدينة للمباني السكنية التي يبلغ ارتفاعها 85 قدمًا، والتي ستكون في الأساس أطول من كل مبنى سكني تم بناؤه قبل عام 1880. وسيتمكن الباحثون عن المنازل من شراء منازل متجاورة كما لو كانوا يتسوقون لشراء عقارات في بروكلين في القرن التاسع عشر، وليس الضواحي العشوائية.
تمثل هذه الرؤية – البعيدة والمكثفة للغاية – انفصالًا واضحًا عما يُباع عادةً بشكل جيد في الضواحي. يقع The Woodlands، Texas، وهو أحد أنجح مشاريع التطوير الخارجية في الخمسين عامًا الماضية، على بعد 30 ميلًا فقط من هيوستن، وهو مبني إلى حد كبير حول منازل الأسرة الواحدة. فقط في كاليفورنيا، حيث المخزون السكني منخفض للغاية، هل يمكنك أن تتخيل الأميركيين يبيعون الشقق بعيداً عن مراكز التوظيف القائمة.
ومع ذلك، فإن “كاليفورنيا للأبد” تمثل أكثر من مجرد الادعاء بأن النقص الشديد في المساكن في منطقة الخليج قد خلق سوقاً قوية “للركاب الفائقين” المتمركزين في الوادي الأوسط. بل هي بالأحرى محاولة جريئة لتنفيذ الثلاثين عاما الماضية من الأبحاث في الاقتصاد الحضري.
أحد الدروس المستفادة من هذا البحث هو أن “البناء” في حي قائم غالبًا ما يكون مصدر إزعاج للأشخاص الذين يعيشون بالقرب منه. (ضع مدينتك الجديدة في مكان آخر إذا استطعت).
إنتاجية الكثافة
الدرس الثاني، الأكثر أهمية والأقل بديهية، هو أن حشد المزيد من الأشخاص والشركات في منطقة جغرافية أصغر يجعل الجميع أكثر إنتاجية. الأشخاص الذين يعيشون ويعملون معًا يتعلمون من بعضهم البعض. ويمكنهم خوض المخاطر في مجال ريادة الأعمال، لأنه إذا لم تنجح إحدى الخطط، فإن هناك فرصًا أخرى تنتظرهم. وتمنح أسواق العمل الكثيفة العمال القدرة على المساومة وتمكنهم من العثور على صاحب العمل المناسب. ويستفيد الأفراد والشركات أيضًا من تقاسم المرافق التي تتطلب تكاليف بناء ثابتة عالية، مثل دار الأوبرا أو المطار. ويطلق الاقتصاديون على هذه الحزمة من الفوائد اسم “فائدة التكتل” المتمثلة في الكثافة الحضرية.
ولكن هناك مشكلة: فالمطور الصغير الذي يقوم ببناء منزل أو مبنى سكني صغير لا يستفيد من فوائد التكتل التي تجلبها الكثافة. إذا قام الأشخاص الذين عينهم المطور بفتح مطعم أو دفع راتب لموظف، فلن يحقق المطور أي ربح. لا يحق للبنائين العاديين المطالبة بالدخل الذي يحققه الخيال الجماعي للمدينة. وبالتالي، إذا تُرك المطورون لأجهزتهم الخاصة، فإنهم يستثمرون أقل في الكثافة. ضغط نيمبي يجعل الأمور أسوأ.
والرهان الأكبر الذي تراهن عليه كاليفورنيا إلى الأبد هو أنه من خلال الحصول على ما يكفي من الأراضي لبناء مدينة بأكملها من الصفر، يستطيع المستثمرون الاستفادة من اقتصاديات التكتل. وقد تخسر مساكنهم وشققهم المال، ولكن الكثافة السكانية الناتجة عن ذلك من شأنها أن تزيد من قيمة المكاتب والمناطق الصناعية في وسط المدينة.
نظرًا لأن المستثمرين الذين يمتلكون الأراضي السكنية يمتلكون أيضًا وسط المدينة ومناطق التصنيع، فسوف يفكرون في الفوائد التي يجلبها المبنى الجديد للمجتمع بأكمله، وليس فقط المبلغ الذي سيدفعه السكان المحتملون للعيش في المبنى الجديد.
تمنح كل هذه الملكية أيضًا حوافز قوية لـ California Forever لتحسين المدارس والسلامة العامة وتقليل الازدحام المروري. وفي أغلب المدن الكبرى، يفتقر المخططون من ذوي النوايا الحسنة إلى الموارد والحوافز اللازمة لإنهاء الركود الحضري. في كاليفورنيا للأبد، تعتمد حظوظ المستثمرين على خلق تمدن مزدهر.
إذا بدأ من أي وقت مضى.
العقبات أمام إنشاء مدينة جديدة صعبة. في أي مكان تقريبًا في الولايات المتحدة اليوم، يتطلب أي تطور كبير موافقة العديد من الوكالات المحلية والولائية وأحيانًا الفيدرالية، ولكل منها حق النقض. وقد أظهرت الأبحاث التي أجراها أحدنا أن التنظيم الصارم لاستخدام الأراضي يدفع المطورين إلى متابعة مشاريع أصغر حجما، مما يؤدي في نهاية المطاف إلى تفتيت صناعة البناء. وهذا يقلل من الإنتاجية والابتكار في قطاع التصنيع.
NIMBYism تصبح أقوى
كحد أدنى، سيتطلب مشروع كاليفورنيا للأبد موافقة من مدينة (سويسون)، ومقاطعة (سولانو)، وفي نهاية المطاف من وكالة حكومية (مجلس مراقبة الموارد المائية في ولاية كاليفورنيا). تؤدي كل موافقة إلى المراجعة بموجب قانون الجودة البيئية في كاليفورنيا وربما سنوات من التقاضي والتأخير. لقد أخبر أحد مشرفي مقاطعة سولانو كاليفورنيا إلى الأبد، “اذهب إلى مكان آخر.” إذا أقنعت زميليها في العمل، فسيتم الانتهاء من المشروع.
كاليفورنيا تحتاج إلى ملايين المنازل الجديدة. لقد أصدرت الولاية المئات من قوانين الإسكان، لكن القليل منها ركز على الإنتاج. إن قوى NIMBYism راسخة بعمق. وبدعم من المستثمرين الذين لديهم حوافز لتطوير مجتمع فعال وقابل للتطوير من الإسكان الحضري الكثيف والتصنيع عالي التقنية، تستطيع كاليفورنيا للأبد أن تنقل ديناميكية وادي السليكون إلى الوادي الأوسط. لا ينبغي لأي مدينة أو مقاطعة أن يكون لها حق النقض الكامل على مثل هذا المشروع المهم.
إن سياسة الطاقة النظيفة توفر لنا الطريق إلى الأمام. وفي ماساتشوستس وكاليفورنيا، قام المشرعون بتطوير برامج “التصاريح الشاملة” لمشاريع الطاقة ونقلها ذات الأهمية على مستوى الولاية. يتخذ مسؤول واحد تحت إشراف المحافظ قرار الموافقة على المشروع بعد الاستماع إلى توصيات من العديد من الجهات الفاعلة الحكومية والمحلية، التي تتمتع تقليديًا بحق النقض على المشروع.
ويجب أن يمتد نموذج التصريح الشامل ليشمل مشاريع التنمية الحضرية ذات الأهمية على مستوى الولاية، بما في ذلك مشروع كاليفورنيا للأبد. منذ جيل مضى، أعلنت المحكمة العليا في كاليفورنيا أن الحكومات المحلية ملزمة بالاستجابة لاحتياجات منطقتها. ولكن التجربة أظهرت أن المسؤولين المنتخبين محلياً نادراً ما يكونون وكلاء جيدين للمصالح الإقليمية. يمكن لطريق جديد يسمح بالولاية أن يفتح المجال أمام تجارب الغد الرائدة في بناء المدن.
كريس إلميندورف هو أستاذ القانون في جامعة كاليفورنيا في ديفيس. إد جلاسر هو أستاذ الاقتصاد في جامعة هارفارد. ©2025 لوس أنجلوس تايمز. تم توزيعه بواسطة وكالة تريبيون للمحتوى.
